Malejąca podaż atrakcyjnych gruntów i rosnące ceny kierują uwagę inwestorów na tereny zabudowane obiektami wymagającymi wyburzenia lub rewitalizacji. Projekty wielofunkcyjne nadal zyskują na popularności.
Korzystna sytuacja makroekonomiczna w 2018 roku sprzyjała optymistycznym nastrojom inwestorów, którzy podejmowali decyzje o zakupach kolejnych gruntów i rozpoczynaniu nowych projektów. Ograniczona dostępność atrakcyjnych działek z jednej strony pociągnęła za sobą wzrost ich cen, a z drugiej – spowodowała większą otwartość na trudniejsze projekty, wymagające realizacji wyburzeń, działań remediacyjnych, przebudowy i rewitalizacji. Dużą popularnością cieszyły się również projekty wielofunkcyjne, które odchodzą od dzielenia przestrzeni miejskiej na monokulturowe strefy mieszkania, pracy i wypoczynku. Wyzwaniami, z którymi musieli się zmierzyć inwestorzy, były rosnące koszty materiałów budowlanych i usług podwykonawczych.
Daniel Puchalski, Dyrektor Działu Gruntów Inwestycyjnych w JLL
Grunty pod zabudowę mieszkaniową
W ubiegłym roku deweloperzy napotkali na wiele trudności z uzupełnieniem banków ziemi, głównie z powodu dużej konkurencji oraz ograniczonej podaży odpowiednich gruntów. Niska dostępność terenów wywindowała ceny ziemi do poziomów niepozwalających wielu inwestorom na osiągnięcie oczekiwanych marż. To, w połączeniu ze wzrostem kosztów realizacji inwestycji, pociągnęło za sobą nawet dwucyfrowy wzrost cen lokali na rynku pierwotnym. Drożeją też mieszkania na rynku wtórnym i w rezultacie zmniejszają się różnice średnich stawek cenowych dla obu tych segmentów, co najwyraźniej widać w Warszawie.
Daniel Puchalski, Dyrektor Działu Gruntów Inwestycyjnych w JLL
| Obszar | Cena (PLN / mkw. PUM*) |
| Warszawa Śródmieście | 3 000 – 5 000 PLN |
| Warszawa – pozostałe dzielnice | 1 000 – 2 500 PLN |
| Miasta powyżej 400 000 mieszkańców | 650 – 2 500 PLN |
*PUM – Powierzchnia Użytkowa Mieszkań, Źródło: JLL
Grunty pod zabudowę biurową
W odróżnieniu od branży mieszkaniowej, sytuacja na rynku gruntów biurowych była bardziej stabilna i spokojna. Wyjątkiem były transakcje dotyczące terenów inwestycyjnych w takich miastach jak Kraków, Gdańsk czy Warszawa, gdzie dobrych lokalizacji, z jasną sytuacją prawną, jest coraz mniej, a atrakcyjne oferty błyskawicznie znikają z rynku. W konsekwencji aktywnego rozwoju segmentu biurowego i malejącej podaży gruntów pod inwestycje komercyjne, średnie ceny gruntów przeznaczonych pod inwestycje biurowe wzrosły.
Daniel Puchalski, Dyrektor Działu Gruntów Inwestycyjnych w JLL
| Obszar | Cena (PLN / mkw. PUB**) |
| Warszawa COB* | 3 500 – 4 500 |
| Warszawa obrzeża COB* | 1 300 – 2 300 |
| Warszawa pozostałe | 600 – 1 300 |
| Gdańsk | 1 000 – 1 400 |
| Wrocław | 1 000 – 1 400 |
| Kraków | 1 000 – 1 400 |
*COB – Centralny Obszar Biznesu, **PUB – Powierzchnia Użytkowa Biur, Źródło: JLL
Dodatkowym bodźcem dla realizacji nowych projektów biurowych jest skala zainteresowania polskim rynkiem ze strony międzynarodowych sieci coworkingowych i biur serwisowanych. Popyt na biurowe grunty inwestycyjne w nadchodzących miesiącach będzie dotyczył wszystkich głównych miast regionalnych, z Trójmiastem, Krakowem i Warszawą na czele. To właśnie w tych trzech miastach możemy spodziewać się dalszego wzrostów cen gruntów.
Joanna Kieszczyńska, Starszy Konsultant, Dział Gruntów Inwestycyjnych, JLL
Grunty pod zabudowę handlową – mniejsze miasta i mniejsze koncepty w cenie
Specyfika polskiego rynku handlowego zachęcała inwestorów do poszukiwania terenów inwestycyjnych oraz przestrzeni w projektach wielofunkcyjnych pod małe koncepty, do 10 000 mkw. powierzchni sprzedaży, które uzupełnią już istniejącą ofertę handlową. Nie wykluczali przy tym z analiz miast poniżej 50 000 mieszkańców.
Joanna Kieszczyńska, Starszy Konsultant, Dział Gruntów Inwestycyjnych, JLL
Przejmowanie obiektów konkurencji i rebranding to alternatywne wobec zakupu gruntów inwestycyjnych sposoby na pozyskanie przestrzeni dla dalszej ekspansji. Przykładem jest koncept OBI DIY, który uruchomił sklepy w kilku lokalizacjach po zamkniętych sklepach Praktiker. Z kolei Jeronimo Martins i Carrefour przejęły niektóre sklepy działające pod szyldem Piotr i Paweł w ramach planu restrukturyzacji tej sieci. W kolejnych latach możemy spodziewać się zarówno kolejnych konsolidacji w segmencie handlowym, jak i pozyskiwania lokali i terenów inwestycyjnych w ramach przejęć obiektów konkurencji.
Daniel Puchalski, Dyrektor Działu Gruntów Inwestycyjnych w JLL
| Obszar | Cena (PLN / mkw. PUU*) |
| Warszawa - tereny przeznaczone pod handel wielkopowierzchniowy | 2 000 – 5 000 PLN |
| Warszawa - tereny przeznaczone pod parki handlowe i wolnostojące budynki handlowe | 1 500 – 2 000 PLN |
| Miasta powyżej 400 000 mieszkańców | 400 – 1 200 PLN |
* PUU – Powierzchnia Użytkowa Usług, Źródło: JLL
W przypadku terenów inwestycyjnych, największym zainteresowaniem będą się cieszyć grunty pod budowę małych parków handlowych o wielkości od 3 000 do 10 000 mkw. powierzchni usługowej. W szczególności dotyczy to lokalizacji, gdzie występuje luka podażowa. Również starsze obiekty handlowe oraz takie, które nie są już „mile widziane” w portfelu inwestora, mają szansę znaleźć w 2019 nowych nabywców, którzy przeprowadzą modernizację lub wyburzą istniejący budynek, aby zrealizować własny projekt.
Daniel Puchalski, Dyrektor Działu Gruntów Inwestycyjnych w JLL
Grunty pod zabudowę hotelową – z potencjałem
Z naszych informacji wynika, że w 2018 roku ponad 30 firm poszukiwało aktywnie lokalizacji pod budowę hoteli w Polsce, a oferowane przez nie ceny przyczyniły się do wzrostu oczekiwań właścicieli nieruchomości w zakresie ceny sprzedaży. Oprócz gruntów, zainteresowaniem inwestorów cieszyły się kamienice i inne budynki nadające się do przebudowy pod wszystkie typy oraz standardy hoteli w największych miastach w Polsce. Na aktywność inwestorów wpływa też dynamika rozwoju sektora biurowego, który generuje ruch biznesowy w hotelach i eliminuje problem tzw. sezonowości. Na rynku pojawiają się coraz częściej projekty łączące w ramach jednej inwestycji budynki biurowe z hotelami, czego dobrym przykładem jest The Warsaw HUB.
Daniel Puchalski, Dyrektor Działu Gruntów Inwestycyjnych w JLL
Perspektywy 2019
W 2019 roku będziemy obserwować kontynuację zainteresowania projektami rewitalizacyjnymi i wielofunkcyjnymi, które przyczynią się do nawiązywania współpracy między inwestorami z różnych segmentów rynkowych. Spodziewamy się również dalszego, niewielkiego wzrostu cen gruntów we wszystkich segmentach rynku, w szczególności w Warszawie i Trójmieście. Optymizm inwestorów może studzić sytuacja w branży budowlanej oraz zaostrzanie przez banki kryteriów przyznawania kredytów, zarówno w stosunku do inwestorów indywidualnych, jak i komercyjnych.
Daniel Puchalski, Dyrektor Działu Gruntów Inwestycyjnych w JLL
