Barometr PINK: koniec pierwszego kwartału pandemii w nieruchomościach komercyjnych.

Drugi kwartał był lepszy niż można się było spodziewać, szczególnie dla magazynów i logistyki. Spodziewamy się większego zainteresowania inwestorów aktywami magazynowymi, kosztem biurowców i centrów handlowych.  Dobrej prognozie dla tego segmentu sprzyja rozwój e-commerce oraz duża aktywność inwestorów i najemców. Warto wspomnieć, że w Europie Zachodniej stopy kapitalizacji w logistyce wróciły do poziomu sprzed COVID-19.

Pandemia covid-19, nowe zachowania konsumenckie, a także nowe zwyczaje pracowników biurowych z pewnością wpłyną na sektor inwestycyjny, a także na pracę działów wycen. Niemniej spodziewamy się, że w drugiej połowie roku będziemy obserwować powolny powrót inwestorów na rynek. Musimy przygotować się, że w nowej sytuacji procedowanie transakcji z pewnością wydłuży się. Jednak zadajmy sobie pytanie czy kiedykolwiek rynek inwestycyjny był nastawiony na sprint? Posługując się dalej terminologią sportową, był to raczej bieg długodystansowy. Musimy pamiętać, że większość transakcji, które są obecnie zamykane swój początek miały pół i więcej roku wcześniej. Inwestorzy bardzo ostrożnie podchodzą do rozpoczynania nowych projektów, dlatego każdy ruch poprzedzony jest analizą. Ta zachowawczość, rozumiana przez zwiększoną ostrożność do podejmowania decyzji na pewno nie zmieni się.

Najbardziej optymistycznie sygnały docierają z rynku magazynowego. Sektor ten m.in. za sprawą zwiększonego popytu na zakupy przez Internet, spowodował dywersyfikację kanałów sprzedaży dla wielu firm, co z korzyścią wpłynęło na większe zapotrzebowanie na kluczowe dla obsługi e-commerce powierzchnie typu ‘last mile’ oraz duże regionalne i międzynarodowe huby dystrybucyjne. Co to zmienia dla rynku inwestycyjnego? Otóż zaobserwujemy przetasowania w portfelach. Spodziewamy się, że część funduszy, które były dotychczas nastawione na zakup biurowców i centrów handlowych, zrezygnuje z aktywów typowo handlowych na rzecz magazynów. Wartość rynku powierzchni logistycznych i przemysłowych będzie nadal rosła m.in. przez położenie geograficzne Polski i jej dotychczasową dodatnią koniunkturę finansową i niezmiennie dużą aktywność najemców.

Biura pozostaną nadal ważnym assetem w portfelach funduszy inwestycyjnych. Sytuację w sektorze regulują przede wszystkim nastroje najemców i to jakie decyzje będą podejmowali w dłuższej perspektywie. W czasie pandemii część firm rozważała renegocjacje podpisanych już umów najmu. Na dziś wydaje się, że rynek z trendu konsolidacyjnego i zawierania dużych transakcji najmu, zwróci się raczej ku mniejszym transakcjom w kilku lokalizacjach tak, aby różne zespoły klientów miały pewnego rodzaju dowolność w wyborze miejsca, w którym będą pracować.

Największych zmian spodziewamy się w sektorze handlowym m.in. poprzez nadal wydłużający się konflikt na linii najemcy – właściciele centrów handlowych. Niemniej, już od pewnego czasu rynek ten przechodzi transformację z tradycyjnego miejsca do handlu w kierunku sklepów „pop-up” czy showroomów z rozbudowaną ofertą leisure i entertaiment. W nowej sytuacji nieco lepszą perspektywę w przypadku możliwych zmian właścicielskich spodziewamy się w segmencie parków handlowych niż samych centrów handlowych, które od kilku lat pozostają w orbicie zainteresowań inwestorów.

Zdecydowanie przed nami czas wielu wyzwań, w którym więcej niż dotychczas będą miały działy wycen, które do analiz będą musiały wprowadzić nowe scenariusze ryzyka, przez co sam proces otrzymania raportu wydłuży się i będzie wzbogacony o nowe dotychczas nie brane pod uwagę czynniki. Spodziewamy się, że jedną z istotnych postcovidowych zmiennych będzie jeszcze większa uwaga i sprawdzanie wiarygodność najemców, zwłaszcza teraz kiedy wielu dużych graczy zmagało się ze skutkami pandemii, a nowe podmioty zwłaszcza w sektorze magazynowym są często pod względem organizacyjnym na etapie start-upów. Niemniej sytuacja sprzyja też wielu okazjom, dlatego pod koniec roku lub na początku 2021 możemy spodziewać się wejścia dotychczas nie obecnego na naszym rynku kapitału zagranicznego.

Pandemia przyspieszyła rozwój trendów obserwowanych już wcześniej i potwierdziła zapotrzebowanie rynku na konkretne produkty i rozwiązania przemysłowo-magazynowe. Gwałtowny wzrost transakcji e-commerce to dla nas dobry prognostyk. W tym obszarze zmiany dyktują sami konsumenci. Bez względu na scenariusz przebiegu pandemii w drugiej połowie 2020 roku, zapotrzebowanie na duże powierzchnie handlowe może wykazywać tendencje spadkowe, a na znaczeniu zyska logistyka ostatniej mili i magazyny miejskie typu 7R City Flex. Jeszcze bardziej liczyć się będą atrakcyjne lokalizacje magazynów, ułatwiające operatorom logistycznym rozwój łańcucha dostaw na terenie całej Polski. Elastyczność, projekty BTS i bliska współpraca z najemcami przy planowaniu budynku zgodnie z ich potrzebami będą kluczowymi czynnikami sukcesu dla firm deweloperskich adaptujących się do zmian nowej normalności.

Polska jest istotnym hubem logistycznym w Europie Środkowo-Wschodniej. Olbrzymie wyzwania i przeciążenie łańcucha dostaw w pierwszej połowie roku pokazały, że większa regionalizacja centrów dystrybucji jest ważnym elementem adaptacji do zmieniających się dynamicznie potrzeb rynku. Po zamknięciu granic lądowych i powietrznych okazało się, że nie możemy jak dotąd polegać na szybkim transporcie towarów z Chin, ale i rynków europejskich. Firmy e-commerce i operatorzy logistyczni będą w nadchodzącym czasie zagęszczać swoją sieć magazynów, także tych miejskich, aby mieć towar jeszcze bliżej odbiorcy docelowego i obsługiwać zamówienia jak najszybciej.

Wzmożona aktywność na platformach e-commerce zwiększyła ruch w firmach logistycznych i kurierskich. Należy pamiętać, że wzrost popularności e-handlu to zwiększony ślad węglowy firm odpowiedzialnych za transport towarów. Najemcy logistyczni coraz częściej adresują potrzebę zastosowania zielonych rozwiązań w magazynach, które oferuje np. ekokoncepcja 7R Green, wprowadzona przez dewelopera z początkiem roku.  To ważny krok na drodze niwelowania niekorzystnych zmian w środowisku naturalnym, a zielone praktyki powinny stać się standardem na rynku nieruchomości magazynowych.

Wielu klientów zrobiło w pandemii zakupy w Internecie po raz pierwszy. Część z tych nowych użytkowników zostanie przy tej wygodnej formie. Zmiany w zachowaniach konsumenckich wymuszone, a właściwie przyspieszone, przez lockdown pozwalają prognozować, że branża retail zacznie ograniczać swoje powierzchnie handlowe na rzecz niewielkich showroomów, a większość sprzedaży będzie się opierać na e-commerce. To także zmiana dla rynku magazynowego. Będzie powstawać więcej obiektów dla branży e-commerce, a oznaczać to będzie mocny zwrot w kierunku projektów wysoko specjalistycznych, zautomatyzowanych, zrobotyzowanych, wyposażonych w antresole i przenośniki.

Obserwujemy dużą presję ze strony inwestorów na ulokowanie kapitału. Niskie stopy procentowe oraz programy zwiększające płynność pieniądza na rynku napędzają popyt inwestycyjny. Zainteresowanie inwestorów skupia się obecnie wokół logistyki i biur w warszawskim CBD.

Spodziewamy się, że tegoroczne wakacje będą czasem transakcji pozarynkowych, tzw. off-market. Również apetyt inwestorów na logistykę nie maleje, a wręcz przeciwnie, tendencja z ostatnich lat się utrzymuje, dlatego pomimo pandemii wiele transakcji jest obecnie rozpoczynanych. Transakcje większego ryzyka, czyli te z segmentu core-plus i value-add pozostają w zawieszeniu i przewidujemy, że ta sytuacja utrzyma się w najbliższym czasie. Ważnym czynnikiem są ograniczenia w uzyskaniu finansowania bankowego z powodu konserwatywnej polityki banków.

Jeśli w tym roku nastąpi druga fala pandemii, czego następstwem będą kolejne obostrzenia także w przekraczaniu granic, może to dodatkowo ograniczyć przypływ pieniądza z Azji, ponieważ polityka i wewnętrzne regulacje funduszy inwestycyjnych np. z Korei Południowej wymagają ich osobistego przyjazdu i obejrzenia nieruchomości. Jest to istotne, ponieważ udział kapitału południowokoreańskiego w wolumenie transakcji z udziałem kapitału zagranicznego na rynku nieruchomości komercyjnych w Europie w 2019 roku wzrósł o 7% w stosunku do 2018 roku, z 3% na 10%. Największymi graczami na rynku nieruchomości komercyjnych pozostają jednak firmy z naszego regionu - Niemcy, Austria, Wielka Brytania i Francja, które często mają przedstawicieli w Polsce, co znacznie ułatwia i przyspiesza procesy decyzyjne.

Pandemia koronawirusa ma bezprecedensowy wpływ na globalną gospodarkę i siłą rzeczy bardzo intensywnie oddziałuje na branżę, w której działamy. Sytuacja jest nadal bardzo zmienna i pewnie dlatego tak trudno jest stawiać krótkoterminowe, a tym bardziej długoterminowe prognozy. Cały czas pojawia się wiele znaków zapytania i różnego rodzaju obawy dotyczące przyszłości oraz tego jak dystans społeczny i model home office wpłyną chociażby na rynek biurowy. W tak dynamicznie zmieniających się warunkach rynkowych elastyczność oraz zdolność szybkiego dostosowania się są niezbędne, aby starać się dalej płynnie prowadzić działalność biznesową. W Globalworth postawiliśmy na przygotowanie i analizę kilku scenariuszy na podstawie których we właściwym czasie możemy wprowadzić odpowiednie działania w zależności od rozwoju sytuacji. Sytuacja monitorowana jest na bieżąco, a nasze zespoły praktycznie każdego tygodnia weryfikują i, jeśli trzeba, korygują założone scenariusze oraz powiązane z nimi działania. Zapewne wiele dojrzałych organizacji w drugiej połowie roku przyjmie podobne strategie, które skupiać się będą na chronieniu biznesu, aktywów i ograniczaniu ryzyka, a jednocześnie na poszukiwaniu szans stworzonych przez nowe uwarunkowania.