Hotelowe lobby, sekretariat, dodatkowe miejsce do coworkingu – hole główne budynków biurowych ewoluują. Pandemia tylko przyspieszyła zmiany.

23 września 2020

Hol wejściowy był i nadal będzie wizytówką budynku nadającą charakter przestrzeni, ale i mówiącą o najemcach tam rezydujących. Dziś, w dobie nowych wyzwań stojących przed zarządzającymi i użytkownikami, funkcjonalne, otwarte lobby biurowca jeszcze bardziej zyskuje na znaczeniu. Dotyczy to nie tylko nowo powstających obiektów – nowe życie zyskują także budynki mające za sobą już przynajmniej dekadę historii. W samej Warszawie baza biur to już przeszło 5,6 mln mkw. powierzchni. Ok 40% stanowią budynki starsze niż 10 lat, czyli można zakładać, że 2,5 miliona mkw. będzie wymagało modernizacji w nadchodzących latach. Przy ostrożnym założeniu, że koszt modernizacji jednego mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej to ok. 2000-3000 zł, mamy do czynienia z potencjalnymi inwestycjami o wartości wielu miliardów złotych. O tym, jakie zmiany czekają przestrzenie wspólne nieruchomości komercyjnych mówią nam eksperci rynku real estate.

Jeszcze niedawno główne hole biurowców klasy A w Warszawie nawiązywały stylem do tych, jakie pod koniec lat ’80 mogliśmy oglądać w filmie „Dziewczyna pracująca”. Gładkie marmury, kojarzone z ekskluzywnością i elegancją, dominowały na ścianach i kolumnach, towarzyszyła im masywna lada recepcyjna, ascetyczny branding i hole windowe utrzymane w tym samym klimacie. Od kilku lat obserwujemy zwrot w projektowaniu przestrzeni o bardziej komfortowym charakterze kojarzącym się z lobby hotelowym.

Zdecydowanie zmieniają się także trendy urbanistyczne – miasta na powrót stają się bardziej przyjazne pieszym i rowerzystom. Miasto jest dla ludzi i ma im służyć, nie tylko we wnętrzach budynków, ale także i na przestrzeniach wspólnych, patiach i dziedzińcach. Znany duński architekt Jon Gehl od lat promuje ideę „Cities for people” (Miasta dla ludzi), proponując zmiany sprzyjające tworzeniu społeczności, wykorzystaniu przestrzeni miejskiej do życia. Wg niego kluczowe dla dobrego funkcjonowania mieszkańców miasta jest dobre zaprojektowanie zwłaszcza powierzchni dostępnych z poziomu ziemi. To tyczy się także właśnie lobby biurowców, które coraz bardziej otwierają się na zewnętrze, oferują funkcje zaspokajające potrzeby najemców, ale też i okolicznych mieszkańców czy przechodniów. Także w częściach wspólnych budynków komercyjnych obserwujemy zwrot w kierunku resimercial – trendu odnoszącego się do ruchu w kierunku bardziej humanistycznych miejsc pracy, które zacierają granice między pracą, domem i zabawą. Jednocześnie w dobie post-pandemicznej, lobby pełnią także ważną funkcję podnoszenia bezpieczeństwa wewnątrz budynku.

O wiele więcej niż recepcja

Lobby HOL 7.7 po modernizacji

Dawniej odizolowane od ulicy, dość ascetyczne, hole wejściowe były tylko częścią przechodnią i poczekalnią z funkcją rejestracji gości. Już jakiś czas temu inwestorzy, designerzy i zarządzający nieruchomościami dostrzegli w tym marnotrawstwo miejsca i utraconą szansę.

Dziś myślimy o lobby budynku komercyjnego jako o wielofunkcyjnej przestrzeni, którą chce się jak najlepiej wykorzystać. Do roli recepcji dochodzą inne, w zależności od lokalizacji, okolicznej infrastruktury, charakteru miejsca. Wygodne miejsca do spotkań biznesowych i relaksu, kawiarnia lub kantyna czy nawet niewielka przestrzeń konferencyjna, to coraz częściej obraz dzisiejszych stref wejściowych biurowców stających się przedłużeniem biur znajdujących się wewnątrz. W ten sposób oferujemy najemcom dodatkowe benefity i podnosimy atrakcyjność nieruchomości komercyjnych.

Anna Suchodolska, co-CEO i CFO w White Stone Development – dewelopera nieruchomości komercyjnych i biurowych, mającego w swoim portfolio takie inwestycje jak Multimedialny Dom Plusa, Fort Mokotów czy zmodernizowany niedawno kompleks HOL 7.7.

Te trendy wzmocniły się tylko w obliczu zmian wywołanych tegoroczną pandemią. Obserwujemy, jak różnicuje się model pracy z coraz większą rolą hybrydowego. Oznacza to, że w biurach częściej odbywać się będą spotkania na żądanie, szybkie i sprawne meetingi projektowe. Funkcję miejsca takich spotkań może zacząć pełnić także lobby.

W strefach blisko wejścia mamy lepszą, naturalną wentylację. Możemy także otworzyć tę przestrzeń na zewnątrz, zapewnić bezpieczny dystans. Zastosowanie elementów zielonych jako przyjemnych dla oka wygrodzeń także sprzyja dobrej atmosferze do spotkania. Dobrze zaaranżowany hol może być alternatywą dla zapraszania gości zewnętrznych do biura na open space.

Danuta Barańska, Creative Director w Tétris, lidera rynku branży fit-out, łączącego usługi projektowania i realizacji dla sektora office, hospitality oraz retail

Korzystając z łatwego dostępu z zewnątrz, przestronności i dobrego naturalnego doświetlenia lobby, można także pokusić się o zaaranżowanie w tej części budynku niewielkiej strefy coworkingowej, z której skorzystać mogą goście najemców czy okoliczni mieszkańcy.

Zmieniaj się albo zgiń

Rynek biurowy w Polsce jest wciąż mocno rozpędzony, chociaż w pierwszym półroczu w Warszawie najemcy podpisali umowy najmu pow. 335 tys. mkw., czyli o 17% mniej niż rok wcześniej. Duże zainteresowanie najemców nowo powstającymi powierzchniami (wg danych JLL, aż 70% pow., która będzie oddana w Warszawie do końca roku, jest już wynajęte) sprawia, że wzmaga się także trend modernizacji w biurowcach mających już 10-15 lat.

Przemiany starszych biurowców obserwujemy od kilku lat w różnych częściach Warszawy. Ten trend jest szczególnie mocno widoczny na Służewcu Przemysłowym, który także jako dzielnica podlega weryfikacji z punktu widzenia aktualnych potrzeb mieszkańców i pracujących tam osób. Z biznesowego konglomeratu wyłania się bardziej zrównoważona część miasta z uzupełnianą stopniowo infrastrukturą handlowo-rozrywkową oraz mieszkalną. Kompleksy biurowe w okolicy ul. Domaniewskiej przechodzą przemianę i coraz śmielej konkurują z najnowszymi powierzchniami. Dobre przykłady modernizacji części wspólnych wytyczają nowe standardy i pokazują, że starsze biurowce mogą nadal grać w pierwszej lidze. Na przykład w kompleksie HOL 7.7 inwestorzy zadbali o świeże, wizualnie spójne i zachęcające do wejścia, zarówno wnętrze, jak i patio pomiędzy budynkami. Estetycznie wydzielone strefy spotkań i relaksu, zdecydowanie więcej naturalnej zieleni – to odzwierciedlenia najbardziej aktualnych trendów w design biurowym.

Design bliżej ludzi, ale dający poczucie bezpieczeństwa

W realizowanych przez nas projektach modernizacji części wejściowych budynków komercyjnych dominuje kierunek otwierania przestrzeni na miasto, płynnego przechodzenia właśnie w zewnętrzne patia. Zapewnia to możliwość odbycia nieformalnego spotkania czy komfortowej pracy przy kawie, ale i wzorniczo nadaje charakteru budynkowi. Pierwsze wrażenie w kontakcie z każdą firmą zaczyna się już od samego wejścia do budynku, w którym ta rezyduje.

Danuta Barańska, Creative Director w Tétris

Na skutek pandemii, przed rynkiem komercyjnym stanęły nowe wyzwania. Z jednej strony zachodzi konieczność mocnego postawienia na bezpieczeństwo, umożliwienie zachowania dystansu społecznego, bardziej przemyślane zarządzanie przepływem osób w budynku. Z drugiej strony na sile przybierają trendy w projektowaniu powierzchni sprzyjających integracji, kreatywnej pracy, spotkań w niewielkim gronie.

Od jakiegoś czasu we wnętrzach biur, ale także i lobby budynków, widać było zacieranie się granicy pomiędzy biurem, domem a hotelem – miękkie dywany, welurowe kanapy, tekstylia w postaci zasłon i poduszek dla dodatkowego podkreślenia kameralnego klimatu. Dziś musimy dbać o kompromis pomiędzy oddziaływaniem na zmysły a zapewnieniem sterylnej czystości. Na rynku dostępne jest wiele estetycznych czy nawet efektownych materiałów wykorzystywanych do wykończenia i wyposażenia wnętrz, będących łatwymi do utrzymania w czystości, a nawet mającymi właściwości antyseptyczne. Szczególnie w miejscach ogólnodostępnych, jak lobby, dbałość o utrzymanie w czystości stawiana musi być na równi z efektem wizualnym.

Zmiany dostosowujące np. strefę recepcyjną do nowych warunków nie muszą być znaczące. Czasem wystarczy dodanie efektownego dodatkowego blatu z innego materiału do istniejącej lady, aby zadbać o zachowanie dystansu pomiędzy gośćmi a pracownikiem budynku.

Dobrze zaprojektowane, modułowe meble ułatwiające dostosowania i szybkie re-aranżacje grają główną rolę w dzisiejszych przestronnych lobby.

W biurach z powodzeniem króluje zieleń – działając relaksująco, wpływając na dobrą jakość powietrza oraz stanowiąc naturalne wydzielenie stref. Ten trend można z powodzeniem przenieść także do lobby podnosząc jego atrakcyjność wizualną, dbając o zachowanie dystansu i zapewnienie wrażenia prywatności w otwartej przestrzeni półpublicznej.

Proptech wchodzi i zmienia reguły

Nowoczesny biurowiec to dobrze działający organizm, którego krwiobiegiem są coraz bardziej zaawansowane systemy budynkowe. Już dawno przestały być one postrzegane jako dodatkowe gadżety – dziś wspierają zarządzających i najemców, stając się ważnym czynnikiem przy podejmowaniu decyzji o lokalizacji biura.

Sprawne rezerwowanie sal spotkań, inteligentne zarządzanie miejscami parkingowymi czy kontrolą oświetlenia i wentylacji, to pożądane przez najemców funkcje. Technologie służą także w strefach wejściowych wspomagając kierowanie ruchem gości i pracowników najemców, odgrywając rolę informacyjną, dając dodatkowe korzyści użytkownikom budynku.

Jak przyznaje Dariusz Sobczak, członek zarządu Nanovo odpowiedzialny za rozwój produktów i usług spółki, cyfrowe kanały komunikacji osadzane w przestrzeniach fizycznych ewoluują, zwiększając skalę możliwych zastosowań.

„Tradycyjne postrzeganie ekranów jako odrębnych elementów dekoracyjnych staje się rzadkością. Dziś na znaczeniu zyskuje kontekstowa i spójna komunikacja prowadzona za pomocą cyfrowych nośników. Te powinny być wkomponowane w ergonomie przestrzeni w otoczenie w sposób. Cyfrowe terminale powinny pomagać budować doświadczenie, wspierać realizację procesów oraz ułatwiać orientację w przestrzeni.

Dariusz Sobczak, członek zarządu Nanovo odpowiedzialny za rozwój produktów i usług spółki

W nowej rzeczywistości rozwiązania technologiczne bardzo zyskują na znaczeniu, np. jeżeli chodzi o bezdotykową kontrolę dostępu czy zautomatyzowany proces rejestracji gości, także pozwalający na zmniejszenie kontaktu bezpośredniego. Nowe rozwiązania podnoszące poziom bezpieczeństwa mikrobiologicznego potrzebne są też przy systemach wentylacji.

Hol Warsaw Spire, rozwiązania Nanovo

Transformacja cyfrowa nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych bardzo przyspieszyła w tym roku. Nowe standardy bezpieczeństwa i kontroli nie mogą być wdrażane bez technologii i analizy danych. Technologie w budynkach nie działają już w rozproszeniu. Jeszcze niedawno zawansowanym cyfrowo budynkiem nazywano ten, w którym działały inteligentne windy potrafiące zawieść gości na piętro wskazane na karcie magnetycznej przy wejściu na recepcje. Prawdziwie nowoczesny budynek to wysoce zintegrowany ekosystem złożony z różnych technologii, urządzeń i czujników, przetwarzający dane i autonomicznie reagujący na zmiany zarówno wewnątrz jak i w otoczeniu. Taki budynek łączy się z wieloma innymi zewnętrznymi systemami i aplikacjami, dostarczając w ten sposób swoim użytkownikom wielu potrzebnych informacji.

Bartosz Dobrowolski, Prezes Proptech Foundation, wiodącej organizacji w Polsce, która promuje i inspiruje transformację cyfrową sektora nieruchomości

Rozwiązania poprawiające funkcjonowanie budynku i podnoszące poziom bezpieczeństwa przebywających w nim ludzi to nie tylko domena najnowszych konstrukcji. Projekty modernizacji starszych obiektów zakładają także implementacje nowych technologii, które wesprą proces przemiany biura jako lepszego źródła wydajności oraz centrum współpracy i innowacji.

Tam, gdzie wnętrze płynnie łączy się tym co na zewnątrz

Myśląc dziś o nowoczesnym, spełniającym potrzeby użytkowników i najemców lobby, nie sposób nie myśleć o wykorzystaniu przestrzeni na zewnątrz budynku, jako jego części. Jednocześnie oczekiwania lokalnych społeczności są takie, aby teren wokół inwestycji pełnił funkcje miastotwórcze. W sytuacji koniecznego zachowania bezpiecznego dystansu społecznego patio staje się też przydatną nową przestrzenią dla biznesu na świeżym powietrzu.

Patio kompleksu HOL 7.7 po modernizacji

Kupując w 2019 r. kompleks dziś znany jako HOL 7.7 na warszawskim Służewcu Przemysłowym i planując jego modernizację od razu pomyśleliśmy także o dobrym wykorzystaniu terenu na zewnątrz. Traktujemy to jako ważne udogodnienie dla naszych najemców i wkład w zmianę oblicza tej okolicy. Przyjemna, zielona i funkcjonalna przestrzeń prowadząca do wejścia budynków to także dodatkowe zaproszenie i zapowiedź tego, co gość znajdzie w środku.”, mówi

Anna Suchodolska, co-CEO i CFO White Stone

Projektanci stref między budynkami mają do zaproponowania całą gamę ciekawych rozwiązań – poza wydzielonymi strefami do spotkań i relaksu, coraz częściej spotykamy różne formy małej architektury. Popularne są także między innymi miejsca przeznaczone dla food trucków, stacje naprawy rowerów czy też miejsca z możliwością doładowania sprzętów elektronicznych z wykorzystaniem energii solarnej.

Klimat i przyjazna atmosferę tworzy wprowadzana na patia zieleń, od donic z roślinami aż po niewielkie kwietne łąki z poidełkami dla owadów i ptaków.

Patrząc przekrojowo na dobór mixu rozwiązań dla każdej z przestrzeni wspólnych w budynkach biurowych, to zależy on w dużym stopniu od lokalizacji nieruchomości, zastanej wokół infrastruktury i połączenia oczekiwań najemców z lokalnymi społecznościami. Eksperci jednak nie mają wątpliwości co do tego, że warto poświęcić uwagę, czas i środki na zadbanie o tak reprezentacyjną część budynku, jaką jest strefa wejściowa. Dobrze zaprojektowana, efektowna i funkcjonalna przestrzeń przekłada się na dodatkowe korzyści dla najemców i inwestorów, jednocześnie budując ich dobry wizerunek w ocenie społeczności.

Magdalena Znyk-Ossowska

Senior Consultant, liderka praktyki ESG dla nieruchomości Linkleaders

+48 502 556 846