W całej Polsce wciąż powstają nowe budynki komercyjne - biurowce, centra magazynowe, hotele czy mniejsze bądź większe parki handlowe. Natomiast budynki z lat 80. czy 90. XX wieku nadal są w użyciu. Część z nich została już zmodernizowana, ale większość cały czas czeka na swoje drugie życie. Oto pięć przykładów pokazujących jak, dzięki nowym technologiom, starsze budynki mogą stać się energooszczędne i bardzo funkcjonalne.
Tworzenie tzw. smart budynków i modernizowanie w tym kierunku starszych obiektów po prostu się opłaca. Jak pokazują dane firmy Siemens, inteligentny, lepiej funkcjonujący budynek może, przyjmując dość zachowawcze założenia, zwiększyć cenę najmu nawet o 11,8%, a ostatecznie może przynieść od 5% do 35% wyższą wartość sprzedaży obiektu.
Odpowiednie rozwiązania technologiczne pozwalają też oszczędzać wodę i energię. Jednocześnie, nowe technologie przynoszą nieocenioną wartość użytkownikom budynków - pomagają tworzyć bardziej funkcjonalną i przyjazną przestrzeń. Inteligentne oświetlenie czy zaawansowane filtry powietrza dbają również o to, abyśmy przebywali w obiektach, które nie mają negatywnego wpływu na nasze zdrowie i samopoczucie.
Na świecie, ale także w Polsce, rośnie liczba przykładów budynków, które powstały całe dekady temu, ale stały się bardziej zielone i przyjazne swoim użytkownikom, dzięki mądrej modernizacji i odpowiednim technologiom. Poniżej, przedstawiamy pięć przykładów budynków komercyjnych, które dzięki technologii dostały drugie życie.
Przykład 1: nowojorski Empire State Building
To bodaj najbardziej znany przykład udanej modernizacji nie tylko starszego, ale i kultowego budynku. Empire State Building to symbol Nowego Jorku, przez wiele lat był najwyższym budynkiem na świecie. W tym roku będzie “obchodził” 90 urodziny. Jak na Stany Zjednoczone, jest to niemal zabytek. Przez dekady zachwycał miliony nowojorczyków i turystów, ale z czasem zaczął odstawać technologicznie od rosnących na Manhatanie nowoczesnych drapaczy chmur. Z ikony zamieniał się w muzeum.
Zaczęło się to zmieniać kiedy Empire State Building zbliżał się do osiemdziesiątki. W 2009 roku rozpoczął się duży projekt modernizacyjny, który trwał przez następną dekadę. Łącznie kosztował ponad 700 milionów dolarów, ale przyniósł wymierne skutki. W wyniku zastosowania inteligentnych rozwiązań oszczędzających energię, udało się zmniejszyć obciążenia energetyczne budynku o 38%, co oznacza 4,4 mln dolarów mniej wydawanych na energię w skali roku.
Firma zarządzająca tym ikonicznym budynkiem wykorzystuje nowoczesny system zarządczy, który pozwala w zautomatyzowany sposób kontrolować klimatyzację, konsumpcję prądu, temperaturę w pomieszczeniach i jakość powietrza w obiekcie. A jest to możliwe dzięki setkom inteligentnych czujników zainstalowanych w całym budynku.
Dzięki wprowadzonym zmianom, ten funkcjonujący od dziewięciu dekad budynek jest certyfikowany na poziomie LEED Gold, a niektóre przestrzenie otrzymały certyfikat LEED Platinum. Oznacza to, że Empire State Building jest tak zielony i tak przyjazny swoim użytkownikom jak nigdy wcześniej. Ikona przeszła głęboką metamorfozę i jest w stanie sprostać nowoczesnym oczekiwaniom i wyzwaniom.
Przykład 2: budynek Warsaw Trade Tower
Warsaw Trade Tower (WTT) to to jeden z najbardziej rozpoznawalnych i najwyższych budynków biurowych Warszawy, którego budowa została ukończona w 1999 roku. W zeszłym roku właściciel i zarządca budynku - firma Globalworth, zdecydowała o modernizacji obiektu m.in. w zakresie najważniejszego systemu odpowiedzialnego za bezpieczeństwo osób w nim przebywających – Systemu Sygnalizacji Pożarowej.
Nowe rozwiązanie spełnia najnowsze wymogi techniczne i prawne jak i zapewnia aktualizację systemu w przyszłości, także jeżeli chodzi o instalację kolejnych urządzeń. Elastyczna struktura systemu umożliwia zabezpieczenie tak wymagającego i złożonego obiektu jakim jest wysokościowiec w centrum Warszawy, m. in. dzięki integracji systemu ppoż z systemem ochrony budynku.
Starsze budynki, gdy dostaną drugie życie, mogą być dużo bardziej atrakcyjne niż nowe. Zazwyczaj są usytuowane w bardzo dobrych lokalizacjach, ich cena najmu jest niższa i są bardziej rozpoznawalne. Modernizacje, szczególnie te, które odbywają się już w trakcie codziennej eksploatacji budynków są bardzo trudnym przedsięwzięciem projektowym. Nie każdy może się tego podjąć, dlatego warto jest zwracać uwagę nie tylko na cenę projektu, ale również na doświadczenie firm w takich realizacjach.
Wojciech Jurczak, dyrektor pionu Building Products w Siemens
Kolejnym istotnym elementem systemu, w który zainwestował właściciel i zarządca WTT jest wykorzystanie najnowszych rozwiązań bazujących na technologiach chmurowych Siemens Cerberus Cloud. Dzięki podłączeniu obiektu do odpowiednio zabezpieczonej chmury, zarządca budynku może zdalnie kontrolować stan systemu, 24/7, z dowolnego urządzenia i w czasie rzeczywistym. Pozwala to zdecydowanie szybciej reagować na różne incydenty.
Globalworth zainwestował też w inne rozwiązania, które poprawiają nie tylko bezpieczeństwo, ale i komfort osób pracujących i przebywających w Warsaw Trade Tower. Dzięki temu, ten ikoniczny, ponad 20-letni budynek otrzymał na początku tego roku certyfikat BREEAM In-Use na poziomie Excellent.
Przykład 3: kampus uniwersytetu w Tampere
Nie tylko budynki biurowe mogą zyskać na nowoczesnych rozwiązaniach proptechowych. Ciekawym przykładem są budynki kampusu uniwersyteckiego w fińskim Tampere. Niektóre z nich są stosunkowo młode, ale inne funkcjonują już od kilku dekad. Studenci i pracownicy uczelni często narzekali na zaduch w pomieszczeniach, niedostateczne ogrzanie sal wykładowych czy inne usterki w systemach grzewczych i oświetleniowych. Dlatego też zarządca kampusu razem z firmą Siemens postawił na digitalizację zarządzania budynkami.
Dzięki wykorzystaniu tysięcy specjalnych czujników i systemu BMS (Building Management System) dane o różnych aspektach funkcjonowania budynków są wykorzystywane w taki sposób, że zapotrzebowanie uczelni na energię może być zwinnie dostosowane do zasilania z publicznej sieci energetycznej, co zapewnia większą stabilność energetyczną i pozwala wprowadzać oszczędności.
Jednym z elementów systemu opracowanego przez firmę Siemens jest zarządzanie urządzeniami do odśnieżania i topnienia lodu w sposób automatyczny, uzależniony od warunków pogodowych. Na przykład dane dotyczące temperatury gruntu i prognozy pogody mogą być wykorzystywane do ostrzegania systemu, aby w razie opadów śniegu stopił śnieg z chodników na terenie kampusu. A jeśli śnieg nie pada, system po prostu nie ogrzewa budynków i chodników, ponieważ zebrane z czujników dane pokazują, że nie ma takiej potrzeby. Wcześniej system działał tak, że uruchamiał procesy grzewcze niezależnie do warunków pogodowych, co generowało znaczące straty energii.
Jakie są efekty digitalizacji procesów zarządzania budynkami na kampusie w Tampere? O 50% spadła liczba skarg użytkowników budynków, a efektywność energetyczna wzrosła o 57%. Pracownicy administracji oszczędzają także swój czas - aż 70% inspekcji, które wcześniej były przeprowadzane “organoleptycznie” zostało zastąpionych przez zautomatyzowaną analitykę danych.
Nie każde rozwiązanie spowoduje uatrakcyjnienie budynku w oczach najemcy. Warto o tym pamiętać, szczególnie jeżeli modernizujemy systemy, które są energochłonne, a takim jest produkcja chłodu i ciepła. Warto jest też skorzystać z narzędzi, które wyliczą potencjalną oszczędność, jeszcze przed modernizacją. Dobrze jest również tchnąć trochę innowacyjności w budynek np. sterowanie komfortem, oświetleniem i żaluzjami z poziomu telefonu, czy zmiana barwy sztucznego światła zgodna z porą dnia.
Wojciech Jurczak, dyrektor pionu Building Products w Siemens
Przykład 4: warszawski biurowiec Spektrum Tower
W tym roku będziemy obchodzić dwudziestolecie oddania do użytku warszawskiego biurowca Spektrum Tower, którego obecnym właścicielem i zarządcą jest Globalworth. Ten 32-kondygnacyjny budynek zlokalizowany przy ulicy Twardej został kilkanaście miesięcy temu wyposażony w technologię, która zapewnia komunikację bezprzewodową z wykorzystaniem fal świetlnych oraz wysoki poziom zabezpieczeń przesyłanych danych.
Trulifi - bo tak nazywa się ta technologia - zamiast sygnałów radiowych (takich jak WiFi, 4G/5G, Bluetooth itp.), wykorzystuje fale świetlne, aby umożliwić niezawodną, bezpieczną, dwukierunkową komunikację bezprzewodową z prędkościami znacznie przewyższającymi większość konwencjonalnych technologii stosowanych w miejscach pracy. Rozwiązanie bazuje na optycznych, bezprzewodowych nadajniko-odbiornikach, które są wbudowane w oprawy oświetleniowe lub mogą zostać do nich dodane. Oznacza to, że użytkownicy nie muszą usuwać i wymieniać istniejącej infrastruktury oświetleniowej, aby uzyskać doskonałą jakość światła i łączność bezprzewodową.
Rozwiązanie wdrożone w siedzibie Globalworth w Spektrum Tower obejmuje urządzenia LiFi wykorzystujące wiązkę podczerwoną gwarantującą dwukierunkowy przesył danych do prędkości 150 Mb/s. Łączność bezprzewodowa działa w każdych warunkach oświetleniowych – nawet przy wyłączonym świetle. Prędkość transmisji jest na tyle wysoka, że umożliwia jednoczesne strumieniowanie 30 filmów o rozdzielczości 1080p (HDTV). Odbiornik USB, podłączony do laptopa, jest potrzebny do odbioru sygnału LiFi oraz pełni rolę nadajnika, który wysyła dane z powrotem do urządzenia.
Tego typu rozwiązania w budynku funkcjonującym od dwóch dekad zdecydowanie poprawiają komfort pracy. Inną technologią wykorzystaną przez Globalworth w polskiej siedzibie firmy w Spektrum Tower, która pozytywnie wpływa na warunki pracy biurowej i dobre samopoczucie, jest oświetlenie bioadaptacyjne (Human Centric Lighting), które może być dostosowane do rytmu zegara biologicznego reagując na zmianę pory dnia i warunków atmosferycznych.
Przykład 5: warszawski biurowiec Warsaw Towers
Budynek Warsaw Towers w Warszawie również jest świetnym przykładem obiektu biurowego, który dzięki prowadzonym modernizacjom oraz zrównoważonemu zarządzaniu zyskał nowe życie. Obiekt został oddany do użytkowania w 1999 roku i był jednym z pierwszych nowoczesnych, jak na tamte lata, biurowców na mapie Warszawy.
Proces gruntownych zmian w obiekcie rozpoczął się w 2015 roku od kompleksowej przebudowy strefy recepcji. Kolejnym etapem zmian była stopniowa przebudowa powierzchni biurowych. We wszystkich nowopowstających biurach zastosowano oświetlenie LEDowe, wymieniono klimakonwektory oraz przebudowano toalety. W ten sposób udało się dokonać zmiany wizerunku ok. 95% powierzchni najmu w budynku.
W procesie modernizacji właściciel budynku nie zapomniał o infrastrukturze technicznej obiektu. Na przestrzeni ostatnich lat stopniowo wymieniano agregaty chłodu, montując w ich miejsce nowe jednostki z systemem free-coolingu. System wentylacji w nieruchomości działa w oparciu o płynną regulację poprzez detekcję stężenia dwutlenku węgla.
Proces modernizacji został uzupełniony zakupem 100% energii zielonej z farm wiatrowych oraz odnowieniem certyfikatu BREEAM IN-use na poziomie Excellent. To pozwoliło zapewnić 100% wynajmu powierzchni biurowych w 2020 roku. Jak zapowiada Tomasz Żukowski, Portfolio Property Manager w Cushman & Wakefield, to nie koniec zmian w budynku. Zarządca i właściciel budynku zamierzają w ciągu najbliższych kilku lat zmodernizować wszystkie windy.
Oszczędności energii i wody, inteligentne i zautomatyzowane zarządzanie przestrzenią, podwyższone bezpieczeństwo oraz większy komfort użytkowników - to tylko niektóre z efektów jakie można osiągnąć modernizując starsze budynki wykorzystując rozwiązania proptechowe. Jak pokazaliśmy powyżej, nowe technologie mogą skutecznie napędzać obiekty z historią i w najbliższych latach będziemy obserwować tego typu projekty coraz częściej.
Każda technologia kiedyś okaże się przestarzała. Budynki, które powstają dzisiaj za 30 czy 50 lat też będą wymagały modernizacji. Kluczem do sukcesu jest w takim razie takie przygotowanie projektu budynku, ale i projektu modernizacji, aby każda kolejna “aktualizacja” mogła być zrealizowana szybko, skutecznie i w rozsądnym budżecie. Nie można stworzyć obiektu, który będzie całkowicie odporny na zmiany technologiczne, ale można stworzyć taki projekt, który w przyszłości będzie można bardzo łatwo dostosować do nowych wymagań i standardów.
Bartosz Dobrowolski, co-founder i ekspert Proptech Foundation
