Międzynarodowa firma doradcza JLL podsumowała sytuację na polskim rynku biurowym w Warszawie oraz na największych rynkach regionalnych (w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Katowicach, Łodzi, Lublinie i Szczecinie) na koniec IV kwartału 2021 r.:
- Na koniec 2021 r. całkowite zasoby powierzchni biurowej w Polsce wynosiły 12,2 mln mkw., a największe miasta regionalne[1] wciąż zwiększają swój udział w tej sumie – łącznie na koniec grudnia było to już 49,5%.
- W Polsce w budowie jest niemal 1,2 mln mkw. powierzchni biurowych, z czego aż 870 000 mkw. dotyczy największych miast regionalnych poza Warszawą. W stolicy natomiast aktywność deweloperów jest najniższa od 12 lat, co prowadzi do wystąpienia luki w nowej podaży już w 2023 r.
- Na rynku biurowym podpisano w minionym roku umowy najmu na łączną powierzchnię 1,24 mln mkw. Warszawa z wynikiem 646 500 mkw. wynajętej powierzchni, odnotowała 7% wzrost popytu w porównaniu z rokiem 2020. Wynik ośmiu miast regionalnych – 594 500 mkw. – był porównywalny z tym sprzed roku, ale w IV kw. widać było zdecydowany wzrost aktywności najemców.
- W drugiej połowie roku wzrosła w całym kraju aktywność firm z sektora nowoczesnych usług biznesowych. Widocznie wyższe było także zainteresowanie najemców powierzchniami elastycznymi, szczególnie w centralnych lokalizacjach Warszawy.
- Wolumen inwestycji na rynku nieruchomości biurowych osiągnął w 2021 r. poziom 1,7 mld euro.
Renegocjacje, elastyczne powierzchnie i tęsknota za normalnością
Najemcy wciąż dość ostrożnie podchodzili do podejmowania długoterminowych decyzji dotyczących biur, o czym świadczy np. stosunkowo duży udział renegocjacji 45% dla Warszawy i 43% dla pozostałych badanych rynków. Jednak obserwowany przez nas wzrost aktywności firm z sektora nowoczesnych usług biznesowych w drugiej połowie minionego roku w regionach, zapowiedzi kolejnych wejść tego sektora na rynek warszawski oraz znacząca skala toczących się aktualnie procesów, mogą pozytywnie wpłynąć na wolumen transakcji najmu w kolejnych miesiącach,
mówi Tomasz Czuba, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych i Reprezentacji Najemcy, JLL.
Niektóre firmy nadal pozostają w fazie opracowywania nowych strategii dotyczących środowiska pracy i nie są w stanie jednoznacznie oszacować zapotrzebowania na biura w perspektywie długoterminowej. Z drugiej strony obserwowaliśmy wzrost liczby umów najmu domykanych pod koniec roku, co jest pozytywnym sygnałem dla całego rodzimego rynku biurowego,
komentuje Tomasz Czuba, kierujący agencją biurową JLL.
Rosnące regiony i mała aktywność deweloperów w Warszawie
Powody tych opóźnień były różne, np. brak kluczowego najemcy, wydłużone procesy administracyjne czy też czasami zaburzenia w łańcuchach dostaw, a tym samym w procesie budowlanym. Większość z tych budynków trafi na rynek na początku tego roku,
wyjaśnia Mateusz Polkowski, Dyrektor Działu Badań i Doradztwa, JLL.
Wstrzymanie decyzji inwestycyjnych po wybuchu pandemii sprawiło, że tempo rozwoju rynku stołecznego znacząco spadło. To pozwala zakładać dość sporą lukę w nowej podaży w kolejnym roku. Popyt na powierzchnię biurową najwyższej klasy będzie rósł wraz ze wzrostem zainteresowania obiektami realizowanymi zgodnie z wymogami i zasadami ESG, oferującymi najlepsze rozwiązania technologiczne i szereg udogodnień do użytkowników biur. Tych natomiast nie będzie przybywać w wystarczającym tempie, dlatego należy spodziewać się wzrostu stawek najmu w budynkach typu prime,
komentuje Mateusz Polkowski, kierujący Zespołem Badań i Doradztwa JLL.
To przede wszystkim Warszawa przyciągała inwestorów
Na radarze inwestorów przez cały rok pozostawały obiekty typu prime, przede wszystkim w Warszawie. Są to głównie dobrze zlokalizowane budynki klasy A, które gwarantują długoterminowy przychód i stabilną strukturę najmu. Do ciekawszych transakcji, jakie sfinalizowano w 2021 r. zaliczyć można sprzedaż przez Echo Investment projektu Biura przy Warzelni w kompleksie Browary Warszawskie na Woli. Obiekt nabyła Deka Immobilien za 152,3 mln euro. Na rynkach regionalnych największą transakcją było przejęcie przez Partners Group portfolio grupy Buma. Wartość zakupu obiektów w Krakowie i Wrocławiu wyniosła ponad 200 mln euro. Pod koniec roku inwestorzy nabrali wiatru w żagle, a rozpęd z jakim weszli w 2022 rok i transakcje sfinalizowane już w styczniu pozwalają zakładać, że obecny rok ma szansę stać się jednym z najlepszych w historii pod względem całkowitej wartości transakcji na rynku biurowym,
podsumowuje Marcin Sulewski, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych, JLL.
[1] Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Katowice, Łódź, Lublin i Szczecin
