Minimalizm w cenie. Czy pandemia wpłynęła na oczekiwania nabywców mieszkań?

07 kwietnia 2022

W warunkach wciąż rosnących cen nabywcy mieszkań w Polsce zamiast życzeniowego myślenia stawiają na realne podejście do poszukiwania lokum. Większy budżet przy mniejszym oczekiwanym metrażu to najczęstsza zmiana w deklaracjach kupujących.

Po wybuchu pandemii i okresach lockdownów spodziewano się w Polsce widocznej zmiany w preferencjach konsumentów. Zakładano, że oczekiwania tych, którzy będą kupować mieszkania, pójdą w kierunku lokali większych, pozwalających zapewnić kąt do pracy, z balkonem czy ogródkiem i dostępem do zieleni. Miało to stać się kosztem zmiany preferowanej lokalizacji na te położone dalej od centrum, na obrzeżach metropolii. Tymczasem dane z IV kw. 2021 r. z Warszawy, Wrocławia, Krakowa i Trójmiasta pokazują, że:

Czynnikiem mającym największy wpływ na kształtowanie zachowań osób poszukujących mieszkań pozostawały dynamicznie rosnące ceny (średnio w Polsce w tempie ok. 14-15% r/r).
W dalszym ciągu największa grupa, bo aż 39% nabywców poszukuje mieszkań 2-pokojowych. Jest to jednak już prawie 8 p.p. mniej niż 5 lat temu. Jednocześnie na wszystkich czterech badanych rynkach od 2020 r. nieprzerwanie wzrasta zainteresowanie kawalerkami.
Niezależnie od preferencji co do liczby pokoi, we wszystkich grupach nabywców (inwestor, singiel, para, rodzina) odnotowano dalszy spadek oczekiwań wobec minimalnego metrażu.
Osoby poszukujące mieszkań urealniają budżet. We wszystkich miastach w 2021 r. istotnie wzrósł maksymalny deklarowany budżet każdej z grup nabywców. Średnio od 12% w Warszawie do 18% w Krakowie.
W ciągu roku, z 36% w IV kwartale 2020 r. do aż 47% w IV kwartale 2021 r. wzrósł udział osób akceptujący metraż w przedziale 30-39 mkw. w poszukiwanych lokalach.
Większość, bo ok. 60% singli, par i rodzin przy zakupie mieszkania chce wesprzeć się kredytowaniem. Wśród inwestorów jest to tylko 36%. Zakupy za gotówkę dotyczą głównie najmniejszych metraży.

Opublikowany właśnie raport „Preferencje nabywców mieszkań”, przygotowywany co roku przez zespół JLL na podstawie danych z platformy obido.pl, to ciekawa stopklatka – obraz rynku mieszkaniowego w IV kwartale minionego roku pokazany z perspektywy osób poszukujących mieszkań. Nie ulega wątpliwości, że trwająca w Ukrainie wojna wpływa nie tylko na demograficzny i społeczny wymiar życia w Polsce, ale zmienia również sytuację na rynku mieszkaniowym. Już dziś mówi się o szybkim wyczerpywaniu się ofert mieszkań do wynajęcia i rosnącej dysproporcji pomiędzy popytem a podażą. Napływ dużej grupy uchodźców szukających u nas tymczasowego, ale często też i długoterminowego schronienia, może przyczynić się do zmiany ogólnego obrazu preferencji osób poszukujących mieszkań. Prezentowane przez JLL dane i wnioski będą zatem istotnym punktem wyjścia do obserwacji skali zmian, których teraz jesteśmy świadkami.

Kupujący mieszkania mierzą siły na zamiary

Jak wynika z raportu „Preferencje nabywców mieszkań – 2021 r.”, zamiast spodziewanej zmiany oczekiwań w wyniku pandemicznych doświadczeń np. ze zdalną pracą i nauczaniem, rok 2021 przyniósł wzmocnienie trendów obserwowanych na polskim rynku mieszkaniowym na przestrzeni ostatnich kilku lat.

Konsumenci w dalszym ciągu najczęściej poszukiwali tradycyjnej „dwójki”, tyle że po raz kolejny obniżali swoje oczekiwania co do minimalnego metrażu. W Trójmieście było to już nawet lekko poniżej 35 mkw., a w Warszawie – 36,5 mkw. Rozglądający się za mieszkaniem zdecydowanie zwiększyli deklarowany maksymalny budżet przeznaczony na zakup, dość obiektywnie dostosowując go, szczególnie w Krakowie i Wrocławiu, do realiów cen ofertowych. Natomiast w Trójmieście i Warszawie założenia poszukujących już od dłuższego czasu rozmijają się z faktycznymi kosztami. Ta dysproporcja utrzymuje się na tych dwóch rynkach od kilkunastu kwartałów. Zwiększanie budżetu deklarowanego w ślad za wzrostem cen ogólnie nie przychodzi z dnia na dzień – odwiedzający portal obido.pl potrzebują na dostosowanie średnio od 2 do 4 kwartałów.

Chociaż popyt na rynku mieszkaniowym w 2021 r. był bliski rekordowego, to szybki wzrost cen mieszkań w 2021 r. w połączeniu z podnoszeniem stóp procentowych negatywnie wpływają na siłę nabywczą osób poszukujących nowego lokum. W efekcie odnotowaliśmy kolejny spadek oczekiwań co do metraży. Ok. 60% osób deklarujących chęć zakupu mieszkania na własny użytek chce posiłkować się kredytem. A w sytuacji zwiększonych kosztów tego rodzaju finansowania, zmniejsza się zdolność kredytowa klientów. Stąd należy także przypuszczać, że faktyczny budżet, jakim ostatecznie dysponowali nabywcy w IV kw. minionego roku, był niższy od deklarowanego,

komentuje Anna Karaś, starszy konsultant w Zespole Badań Rynku Mieszkaniowego.

W ciągu ostatnich dwóch lat deklarowany maksymalny budżet na zakup mieszkania wzrósł we Wrocławiu o 19%, Warszawie o 24%, a w Trójmieście i Krakowie aż po 30%. I chociaż we Wrocławiu tempo tego wzrostu utrzymało się na poziomie z lat 2018-2019, o tyle w Warszawie było to wcześniej 15%, a w Krakowie 17% (rynek Trójmiejski nie był badany w pierwszych edycjach raportu).

Warto jednak zwrócić uwagę, że w poszczególnych miastach deklarowany budżet znacząco się różni. Zaobserwowaliśmy, że najmniejszą dysponowaną kwotę deklarują wrocławianie, a największą – mieszkańcy Warszawy. Dysproporcje sięgają nawet 30%. Im większa preferowana liczba pokoi, tym większe zróżnicowanie dotyczące deklarowanej ceny maksymalnej,

zwraca uwagę Katarzyna Kuniewicz, Head of Residential Research w obido (Grupa OLX).

Mniejsze mieszkanie, czy dalej od centrum?

W zależności od miasta i grupy nabywców, obserwujemy inne sposoby adaptacji oczekiwań do rosnących cen. We wszystkich badanych miastach w ostatnich w latach wzrósł deklarowany popyt na kawalerki. Równocześnie odnotowano spadek popytu na mieszkania trzypokojowe. Skala zmian dot. preferowanej liczby pokoi nie jest jednak bardzo duża – dotyczy kilku punktów procentowych na przestrzeni kilku lat.

W ciągu ostatnich 2 lat obserwowaliśmy natomiast zmniejszenie oczekiwań nabywców w zakresie powierzchni mieszkania, chociaż tendencja ta w niewielkim stopniu dotyczy lokali 1-pokojowych. W przypadku mieszkań 2-pokojowych zmiana wynosi -1,3 mkw. porównując IV kw. 2021 r. do IV kw. 2020 r., natomiast przy lokalach 4-pokojowych jest to już spadek aż o 7,1 mkw. Wciąż stosunkowo największych mieszkań w przypadku lokali 2-pokojowych i więcej, poszukuje się w Warszawie, a najmniejszych w Trójmieście,

mówi Aleksandra Gawrońska, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego w JLL.

Zarówno ceny, jak i pandemia przyczyniły się do zmiany preferowanych lokalizacji w grupach poszukujących mieszkań o większej liczbie pokoi. Pary i rodziny są dziś bardziej skłonne do przeprowadzki na obrzeża miast. Przed pandemią COVID-19 w poszczególnych grupach nabywców od 24% do 33% klientów rozważało zamieszkanie poza granicami głównego miasta.

Dzięki temu, że jesteśmy tak blisko osób poszukujących mieszkania, mogliśmy zauważyć wyraźną zmianę. W IV kw. 2021 r. odsetek nabywców skłonnych do wyboru peryferyjnej lokalizacji wzrósł wśród par do 41% (+16 p.p.) i do 48% wśród rodzin z dziećmi (+15 p.p.). Patrząc przez pryzmat poszczególnych miast, największy wzrost zainteresowania przedmieściami w ciągu dwóch lat odnotowano we Wrocławiu - o 14 p.p. (do 43%) oraz Warszawie o +10 p.p. (do 37%). W Trójmieście już wcześniej udział osób skłonnych do wyprowadzki na tereny oddalone od centrów był wysoki, bo przekraczał 40%, więc tu ta zmiana nie była aż tak wyraźna. W Krakowie liczba deklaracji ze wskazaniem na najdalej oddalone dzielnice wzrosła o 7 p.p.,

wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, Head of Residential Research w obido (Grupa OLX).

Pary i rodziny najczęściej poszukują mieszkań na obido.pl

Od 2017 r. największą grupę wśród poszukujących mieszkania na platformie obido stanowią pary oraz rodziny z dziećmi, których udział w potencjalnym popycie wynosi ok. 63%. Kolejną co do liczebności grupą są single, których udział w zależności od badanego rynku i okresu kształtował się na poziomie od 21% do 25%. Udział inwestorów, myślących o zakupie pod wynajem bądź lokacie kapitału cechował się największą zmiennością w czasie, a na koniec 2021 roku wyniósł 15%. Na podstawie danych zbieranych z innych źródeł można stwierdzić, że udział inwestorów w zawartych transakcjach był w ostatnich latach wyraźnie wyższy i osiągał w niektórych miastach ponad 30%. Wydaje się, że spora część inwestorów korzysta przy poszukiwaniu mieszkań z innych źródeł informacji, bądź zamierzając zakup większej liczby mieszkań dociera bezpośrednio do wybranej firmy deweloperskiej.

Pełna analiza danych w podziale na grupy nabywców oraz badane cztery rynki przedstawiona została przez ekspertów JLL w raporcie „Preferencje nabywców mieszkań – 2021 r.” dostępnym na stronie jll.pl.

Ewa Tęczak

Marketing & Communications Manager JLL

Magdalena Znyk-Ossowska

Senior Consultant, liderka praktyki ESG dla nieruchomości Linkleaders

+48 502 556 846

Anna Drzewiecka

Senior Consultant Linkleaders

+48 504 020 522