W kwietniu tego roku rozpoczęły się konsultacje projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Celem nowelizacji, jak zapowiada Ministerstwo Rozwoju, ma być między innymi uproszczenie procedur, a w efekcie – skrócenie procesów inwestycyjnych. To dobra wiadomość dla obywateli, ale też dla deweloperów mieszkaniowych. Jak jednak będzie w praktyce? Przedsiębiorcy i przedstawiciele agencji zrzeszonych w Polskiej Izbie Nieruchomości Komercyjnych przyznają, że zmiany są właściwe, jednak mało precyzyjne, a niektóre zapisy nowelizacji mogą nie sprzyjać i tak trudnej już sytuacji inwestorów aktywnych na polskim rynku nieruchomości.
Prościej znaczy lepiej
Naszym celem jest maksymalne uproszczenie postępowania planistycznego - dlatego wprowadzimy na przykład możliwość jednoczesnego procedowania zmiany planu ogólnego i zmiany planu miejscowego, który będzie go wykonywał. Procedura uproszczona polega na tym, że będziemy pomijali niektóre etapy, a inne będą wykonywane równocześnie,. Dzięki temu przy niewielkich modyfikacjach plan może być opracowany nawet w dwa miesiące. Tak może się zdarzyć w przypadku, gdy nie będzie konieczne przeprowadzenie procedury środowiskowej. Kolejne rozwiązanie, jakie chcemy wprowadzić, to określenie terminu na wydanie zgody na zmianę przeznaczenia nieruchomości rolnej. Obecnie rozważamy 60 dni, ale to się jeszcze okaże, jaki finalnie przepis będzie obowiązywał,
wyjaśnia Michał Gil, dyrektor Departamentu Planowania Przestrzennego w Ministerstwie Rozwoju i Technologii.
Mniej procedur to więcej korzyści
Do dyskusji i dalszych konsultacji jest zwłaszcza zintegrowany plan inwestycyjny, który ma być szczególnym rodzajem planu miejscowego uchwalanym na wniosek inwestora i który będzie poprzedzony umową podpisywaną z gminą. W niej z kolei inwestor będzie zobowiązywał się np. do przeznaczenia części działki pod niewielki park czy zbudowania chodnika wzdłuż gminnej drogi. Cel przyświecający Ministerstwu jest dobry, gdyż każda firma deweloperska aktywna w danym mieście czy miasteczku powinna wspierać samorządy w tworzeniu zrównoważonych, przyjaznych ludziom miejsc do życia. Pytanie jednak, co w sytuacji, kiedy oczekiwania gminy będą zbyt wygórowane? Ustawa nie powinna stanowić otwartego katalogu, bez limitów budżetowych, którym wielu deweloperów nie będzie mogło sprostać,
komentuje Karol Dzięcioł, Dyrektor Rozwoju Develia S.A., jednego z największych w Polsce deweloperów mieszkaniowych.
Opłata planistyczna, czyli próba reanimacji martwego przepisu
Jeśli nowelizacja wejdzie w życie, wysokość opłaty planistycznej będzie szacowana na podstawie potencjalnego wzrostu wartości nieruchomości, czyli w oparciu o uchwalony plan miejscowy. Musimy mieć na uwadze, że może dojść do sytuacji, w której potencjał rozwoju gminy będzie obliczony na wyrost, a sam plan będzie nieuzasadniony ekonomicznie. Z drugiej strony - zmiany w przepisach dotyczących opłaty planistycznej mogą przełożyć się na monopol najsilniejszych graczy na rynku. Mniejsze podmioty, posiadające skromniejszy kapitał, mogą wyprzedawać działki w obawie przed brakiem zdolności finansowych, pozwalających na pokrycie opłaty. To z kolei może zachwiać równowagą na rynku,
wyjaśnia Weronika Guerquin-Koryzma, Partner, Head of Real Estate Baker McKenzie, międzynarodowej firmy prawniczej, członkini zarządu PINK.
Ocena własna samorządów
Gmina będzie miała obowiązek wyznaczyć pod zabudowę mieszkaniową między 70 a 130 procent powierzchni, która zgodnie z prognozami będzie potrzebna w perspektywie 20 lat,
– podkreśla Michał Gil z Ministerstwa Rozwoju i Technologii.
Aby faktycznie tak się stało, kluczowe będzie czytelne sformułowanie nowej ustawy tak, aby jej zapisy nie zostawiały pola do interpretacji i ewentualnych, późniejszych sporów prawnych, które w praktyce przekładają się na znaczne opóźnienia w realizacji planowanych inwestycji. Problemy z niewystarczającą dostępnością gruntów mieszkaniowych rozwiązałaby też zmiana legislacyjna dopuszczająca zwiększenie limitu w zakresie kupna nieruchomości rolnej do 5 ha dla osób niebędących rolnikami indywidualnymi i likwidująca obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego przez nabywcę. To stanowiłoby pozytywny impuls dla budownictwa jednorodzinnego oraz zasiedlania i renowacji pustostanów na terenach wiejskich,
– tłumaczy Krystyna Wąchała-Malik, członkini zarządu PFR Nieruchomości S.A., spółki, która stanowi część grupy Polskiego Funduszu Rozwoju i realizującej inwestycje mieszkaniowe na terenie całego kraju.
Zdążyć przed ustawą
Nowa legislacja jest wprowadzana w życie w momencie, kiedy sytuacja na rynku deweloperskim jest mniej przewidywalna. Niepokój budzą zwłaszcza, co oczywiste, rosnące stopy procentowe i mniejsza dostępność kredytów. Dlatego niewykluczone, że będziemy świadkami prawdziwego wysypu wniosków o wydanie warunków zabudowy w starym trybie. Aktualnie miasta mogą też wstrzymywać się z uchwalaniem nowych planów w oparciu o istniejące Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, wiedząc, że po wejściu ustawy w życie będzie trzeba wprowadzić kolejne zmiany,
zastanawia się Karol Dzięcioł, Dyrektor Rozwoju Develia S.A.
Jesteśmy na etapie uzgodnień i konsultacji. Chcemy uprościć procedury, uwolnić potencjał gmin oraz ich tereny inwestycyjne, a także umożliwić cyfrowy dostęp do informacji o planowaniu przestrzennym. Nadal pracujemy nad tymi zmianami, a resort jest otwarty na dialog i pomoc zarówno gminom, jak specjalistom z lokalnych oddziałów architektury,
podsumowuje przedstawiciel Ministerstwa Rozwoju i Technologii.
