Powierzchnie flex to przyszłość rynku biurowego?

18 grudnia 2018

Do 2030 roku elastyczne przestrzenie do pracy będą stanowić nawet 30% portfolio biurowych niektórych najemców.

Jak wynika z badań JLL, europejski sektor powierzchni flex, napędzany m.in. przez rozwój start-up’ów, przemysłu kreatywnego i firm MŚP, od 2014 roku urósł dwukrotnie. Co więcej, połączenie wysokiej aktywności najemców z planami biznesowymi największych światowych operatorów pozwala szacować, że tylko w 2018 wolumen elastycznych powierzchni w większości europejskich miast wzrośnie o 20-40%.

Elastyczne powierzchnie do pracy na fali wzrostu

Prawdziwe tygle elastycznych przestrzeni do pracy to biznesowe huby Europy – Londyn, Amsterdam, Dublin, Berlin czy Kopenhaga. Pod koniec ubiegłej dekady, jako echo globalnego kryzysu finansowego, wzrosła tam liczba osób samozatrudnionych, co automatycznie wygenerowało potrzebę stworzenia elastycznych biur.

Anna Bartoszewicz-Wnuk, Dyrektor Działu Doradztwa ds. Miejsca Pracy, JLL

Na tych rynkach można było zaobserwować nie tylko najwyższe wzrosty w sektorze flex, ale również największą liczbę nowych operatorów i formatów wchodzących na rynek. Wzrost popularności elastycznych przestrzeni biurowych widać również w innych europejskich metropoliach. Hamburg, Warszawa i Barcelona w 2017 roku odnotowały ponad 30% wzrost podaży przestrzeni flex.

Sektor elastycznych przestrzeni do pracy jest niezwykle zróżnicowany, bo napędzany zarówno przez lokalnych operatorów działających na poszczególnych rynkach, jak i przez duże międzynarodowe marki, które kontynuują swoją ekspansję. Już dziś widzimy również rosnącą aktywność ze strony deweloperów i właścicieli budynków biurowych, którzy tworzą swoje autorskie platformy flex.

Mateusz Polkowski, Dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa, JLL

Według prognoz JLL, do 2030 roku elastyczne biura będą stanowić już 30% portfolio niektórych najemców. Poki co, rynek jest podzielony na trzy grupy użytkowników elastycznych biur. Pierwsza z nich to grupa „konserwatywna” o niskim procencie przestrzeni flex w obecnych portfelach, z planowaną zerową lub bardzo ograniczoną ekspansją w przyszłości. Na rynku funkcjonują również użytkownicy, eksperymentujący z elastycznymi biurami, które stanowią od niskiego do umiarkowanego procentu istniejących portfeli z możliwością wzrostu od 10% wzwyż w ciągu najbliższych 3-5 lat. I w końcu – popularność sektora flex najbardziej rośnie w grupie „wizjonerów”, którzy chętnie korzystają z elastycznych rozwiązań i które w przyszłości będą stanowić 20% i więcej portfolio biurowego.

Dywersyfikacja – słowo klucz

Podobnie jak wiele stosunkowo nowych sektorów, rynek elastycznych przestrzeni do pracy jest aktualnie dość rozdrobniony. Obecnie w dużych europejskich miastach istnieje co najmniej 25 indywidualnych operatorów, jednak mniej niż 15% europejskich marek działa w więcej niż trzech lokalizacjach. I to właśnie oni mają największą szansę na utrzymanie wysokiego tempa rozwoju. Co ciekawe, w Polsce prawie 60% przestrzeni elastycznej jest w rękach czterech największych operatorów.

Rynek powierzchni biurowych w Europie, choć pozostaje w świetnej kondycji, musi być oczywiście przygotowany na chwilowe spadki koniunktury. Z taką sytuacją powinni się również liczyć operatorzy przestrzeni flex. Co ciekawe, ta branża nie została jeszcze nigdy przetestowana przez globalne spowolnienie i zawirowania na rynkach finansowych ze względu na swój młody wiek.

Mateusz Polkowski, Dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa, JLL

Mimo że zapotrzebowanie na elastyczne przestrzenie biurowe wyraźnie rośnie, istnieją pewne przeszkody na drodze jeszcze wyższej adopcji tego modelu pracy. Powszechnie przywoływane obawy obejmują kwestie związane z bezpieczeństwem informacji, poufnością i prywatnością w bardziej otwartych środowiskach. Inne firmy obawiają się potencjalnego wpływu na ich branding, a szczególnie na osłabienie marki. Z drugiej strony, eksperci zwracają uwagę na jeszcze wyższe ryzyka związane z brakiem powierzchni flex w portfelach firm. Ma to związek z rozwijającym się rynkiem pracownika, kiedy to wielu pracodawców jest zaniepokojonych coraz większymi problemami z utrzymywaniem lub przyciąganiem specjalistów.

Na wyzwania związane z rozwijającym się rynkiem pracownika odpowiadają m.in. powierzchnie flex, które są doskonałą opcją dla coraz bardziej mobilnych i poszukujących innowacyjnych przestrzeni do pracy młodych ludzi. Warto przy tym zwrócić uwagę na szereg dodatkowych elementów w ofercie operatorów. Mowa tu na przykład o różnorodnych opcjach eventowych budujących społeczność wokół danej przestrzeni biurowej. To wartość dodana, poszukiwana przez coraz więcej pracodawców, dzięki której ich kultura organizacyjna idzie z duchem czasu.

Anna Bartoszewicz-Wnuk, Dyrektor Działu Doradztwa ds. Miejsca Pracy, JLL

Agnieszka Ratajczyk

Senior Consultant Linkleaders

+48 504 020 522