Sprzedaż mieszkań spada, ale rynek pozostaje w równowadze

25 lipca 2019

Deweloperzy działający w sześciu największych miastach Polski sprzedali w drugim kwartale br. 15 100 mieszkań, o 8% mniej niż przed kwartałem. Nowa podaż wyniosła w tym czasie 14 900 lokali, dzięki czemu oferta pozostała na poziomie sprzed kwartału. Wciąż rosną – choć zdecydowanie wolniej – ceny mieszkań, co pozwala deweloperom na utrzymanie marż na zadowalającym poziomie – czytamy w najnowszym raporcie JLL "Rynek mieszkaniowy w Polsce Q2 2019".

Trend spadkowy sprzedaży na rynku nowych mieszkań, choć wyraźny, nie jest tak samo odczuwalny we wszystkich analizowanych przez zespół mieszkaniowy JLL miastach. Tam, gdzie deweloperom udało się w ostatnich miesiącach istotnie zwiększyć ofertę, wzrosła również liczba transakcji. Przykładem może być Wrocław. W okresie od kwietnia do czerwca do sprzedaży trafiło tam blisko 4 tysiące mieszkań (+36% k/k) co zaowocowało 20% wzrostem sprzedaży. Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w Krakowie, gdzie oferta od kilku kwartałów utrzymuje się na poziomie zbliżonym do tego z 2009 r. Nowa podaż spadła tam o 44% k/k, a liczba transakcji (2,3 tys.) była najgorsza od 4,5 roku. Inaczej spojrzeć należy na spadek liczby transakcji w Łodzi – wprawdzie był równie duży (-22% k/k), ale liczony był od najlepszego rezultatu osiągniętego w historii sprzedaży deweloperskiej w tym mieście.

Gdyby na wyniki sprzedaży deweloperskiej w II kwartale 2019 r. patrzeć z perspektywy II kwartału 2016 r. można by powiedzieć "Polacy nic się nie stało". Jednak wynik, rekordowy przed trzema latami, oznacza dziś 20% spadek w stosunku do najwyższego w historii wolumenu transakcji i skłania do pytań o przyszłość rynku. Przyszłość natomiast wygląda zupełnie nieźle. W większości miast realizuje się scenariusz równoległego zmniejszania się podaży i popytu, co zapobiega tworzeniu się nadwyżki podażowej. Wszystko wskazuje też na to, że kupujący oswoili się z wyższymi cenami

Katarzyna Kuniewicz, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL

Wyższe ceny zniechęcają … ale tylko niektórych

Szybki wzrost cen mieszkań w 2018 r. i systematyczny spadek sprzedaży na największych lokalnych rynkach skłonił część nabywców do wstrzymania decyzji o zakupie, w nadziei na korektę. Tymczasem jak przekonują autorzy raportu "Rynek Mieszkaniowy w Polsce Q2 2019", wciąż istnieją przesłanki do ich dalszego wzrostu. Głównymi przyczynami są malejąca podaż oraz dążenie deweloperów do utrzymania płynności na coraz bardziej wymagającym rynku. Wyższe ceny pozwalają na pokrycie rosnących kosztów realizacji i zakupu gruntów przy utrzymaniu akceptowalnych marż.

Potwierdzeniem tego może być fakt, że na żadnym z sześciu głównych rynków eksperci JLL nie odnotowali w ostatnim kwartale spadków cen. W Warszawie, Trójmieście i Krakowie, przekroczyły już one historyczne poziomy z końca 2007 roku, a w Łodzi powoli się do niego zbliżają. W ujęciu rocznym najmniejszy wzrost cen odnotowano w Poznaniu i Łodzi - na rynkach, na których oferta osiągnęła rekordowo wysoki poziom (odpowiednio o 3% i 6%). W Warszawie, Wrocławiu, Krakowie i Trójmieście ceny były o 11% wyższe niż przed rokiem.

Mimo, rosnących cen, Polacy wciąż mogą sobie pozwolić na zakup. Jeśli porównamy relację średniej ceny 1 mkw. do średniego wynagrodzenia na poszczególnych rynkach, to nie różni się ona istotnie od tej z 2017 roku. Wprawdzie w Warszawie czy Trójmieście wzrost poziomu wynagrodzeń jest wolniejszy niż wzrost cen, ale daleko nam jeszcze do sytuacji z 2009 roku, kiedy w większości miast przeciętne wynagrodzenie starczało na zakup zaledwie 0,5 mkw.

Katarzyna Kuniewicz, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL

Szanse i zagrożenia

Jak podkreślają autorzy raportu, wyniki pierwszego półrocza wskazują na realizowanie się najkorzystniejszego dla branży deweloperskiej scenariusza dość łagodnego spowolnienia, przy zachowaniu równowagi pomiędzy liczbą mieszkań wprowadzanych do sprzedaży i sprzedawanych.

Równowagę tę zaburzyć może odpływ nabywców inwestycyjnych spowodowany pogorszeniem rentowności inwestowania w mieszkania na wynajem. Przyczyn tego może być kilka. Nieuchronne jest wejście na rynek dużej liczby lokali zakupionych w minionych latach z myślą o wynajmie. W dodatku zagrożeniem dla tego sektora są ewentualne restrykcje lub nowe regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego. Oliwy do ognia może dolać gwałtowny wzrost inflacji, który skłoni Radę Polityki Pieniężnej do podniesienia stóp procentowych. Poza inwestorami, uderzyłby on w nabywców finansujących zakup kredytem.

Kazimierz Kirejczyk, Wiceprezes Zarządu JLL

Ukrytą rezerwą dla utrzymania obecnego poziomu produkcji, przy wyhamowaniu wzrostu cen, byłyby poważne zmiany regulacyjne, uwalniające duże zasoby terenów inwestycyjnych.

Agnieszka Ratajczyk

Senior Consultant Linkleaders

+48 504 020 522