Zrównoważony wzrost oferty na rynku handlowym w Polsce

18 października 2019

W przeciągu ostatniej dekady sektor handlowy w Polsce urósł o prawie 40%. Coraz większa dojrzałość rynku zmienia geografię otwarć i motywuje właścicieli centrów handlowych do urozmaicania oferty.

Firma doradcza JLL podsumowała sytuację na rynku nieruchomości handlowych w Polsce.

Od początku roku do końca września polski rynek handlowy wzbogacił się o ponad 290 000 mkw. W rezultacie całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej osiągnęła poziom 14,5 mln mkw. Oznacza, że w przeciągu ostatnich 10 lat rynek handlowy w Polsce urósł o prawie 40%.

Joanna Tomczyk, Starszy Analityk Rynku, JLL

W samym trzecim kwartale deweloperzy oddali do użytku 54 000 mkw. w ramach trzech nowych projektów i trzech rozbudów obiektów istniejących, zarówno centrów i parków handlowych.

Podaż – mniejsze miasta na fali

Nasycenie powierzchnią handlową w największych aglomeracjach oznacza, że możliwości budowy kolejnych centrów są ograniczone. O ile aż 69% nowo oddanej powierzchni w centrach handlowych w pierwszych trzech kwartałach tego roku przypadło na największe miasta, to aktualnie zaledwie 30% z realizowanych obecnie 192 000 mkw. w centrach handlowych powstanie w głównych aglomeracjach. Niższa aktywność deweloperska nie dotyczy jednak wszystkich segmentów rynku.

Rosnąca dojrzałość sektora kieruje uwagę części deweloperów w stronę mniejszych miast, gdzie jest możliwa realizacja centrów typu convenience. Tylko w trzecim kwartale odnotowano aż osiem otwarć takich projektów, które łącznie dostarczyły 25 000 mkw. powierzchni. Z kolei właściciele istniejących centrów handlowych skupiają się na ich repozycjonowaniu i podnoszeniu jakości, m.in. poprzez poszerzanie oferty gastronomicznej i rozrywkowej, modernizację elewacji i części wspólnych, czy działania ożywiające ich otoczenie. Koncerty, wystawy sztuki oraz rozmaite wydarzenia plenerowe na stałe zagościły w kalendarzach największych obiektów w Polsce, dodatkowo przyciągając gości również w niehandlowe niedziele miesiąca.

Anna Wysocka, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Handlowych, JLL

Ważnym elementem strategii rozwoju centrów handlowych staje się omnichannel, czyli łączenie kanałów online i offline. Jest to związane z ekspansją segmentu e-commerce. Z analiz Statista wynika, że udział tego segmentu w sprzedaży detalicznej w Polsce będzie systematycznie rósł, osiągając 5,5% do 2022 roku (czyli wciąż znacznie poniżej krajów Europy Zachodniej), jednak będzie to postępować równolegle ze wzrostem sprzedaży detalicznej ogółem.

Popyt – debiutów ciąg dalszy

Trzeci kwartał był dla Polski owocny pod względem nowych otwarć międzynarodowych marek. Dwa debiuty miały miejsce w warszawskim Domu Mody Klif, gdzie swoje sklepy otworzyły LG Brand Store, południowokoreański producent elektroniki oraz holenderski 10Days Amsterdam z modą damską. Dwie kolejne modowe marki włoskie, Corneliani i Fabiana Filippi, wzmocniły ofertę Placu Trzech Krzyży, otwierając się w budynku Ethos. Również dwie sieci zdecydowały się na otwarcie swoich pierwszych sklepów w miastach regionalnych: należąca do grupy H&M marka Monki zadebiutowała w krakowskiej Bonarce, a hiszpańska La’Mona w Pasażu Łódzkim w Łodzi.

W tym samym czasie kilka sieci zdecydowało o zamknięciu swoich sklepów. Taką decyzję podjęły dwa giganty modowe – amerykański Forever21 i norweski Cubus, co jest rezultatem ogłoszenia bankructw na rynkach międzynarodowych. Z kolei sklep brytyjskiej sieci z zabawkami, Hamleys, zamknął swój jedyny w Polsce salon w warszawskiej Galerii Północnej. Marka nie wyklucza jednak ponownego otwarcia sklepów w innych lokalizacjach w kraju.

Czynsze i pustostany

Czynsze „prime" pozostały względnie stabilne i wynosiły średnio od 18 do 26 euro / mkw. / miesiąc w miastach o liczbie mieszkańców z przedziału 75 000 -100 000 osiągając najwyższy poziom 130 euro w Warszawie. Z uwagi na silne zróżnicowanie warszawskiego rynku i fakt, że czynsze „prime” odnoszą się tu zaledwie do trzech najlepszych centrów handlowych, utworzono nową kategorię czynszu „subprime”, który odnosi się do dobrze działających obiektów w mieście z pominięciem najlepszych trzech. Jego poziom jest zbliżony do najwyższych czynszów w miastach regionalnych i osiąga od 50 do 60 euro / mkw. / miesiąc.

Średni wskaźnik powierzchni niewynajętej w centrach handlowych w ośmiu największych aglomeracjach w kraju wyniósł 3,8% na koniec I poł. 2019 r., czyli o 0,4 p.p. więcej niż rok temu. Oczywiście sytuacja różni się w zalezności od lokalizacji i jakości danego obiektu.

Rynek inwestycyjny przyspiesza

W połowie października wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze nieruchomości handlowych w Polsce wyniosła ok. 880 mln euro. Przeszło 50% tego wolumenu sfinalizowano w trzecim kwartale, świadczy to zarówno o stabilnych fundamentach polskiego rynku nieruchomości handlowych, jak również może być zapowiedzią zwiększonego zainteresowania ze strony inwestorów w kolejnych miesiącach. Dodatkowo, pod koniec sierpnia Cromwell Property Group ogłosił chęć skorzystania z prawa pierwokupu nabycia udziałów pozostałych inwestorów funduszu Cromwell Polish Retail Fund (CPRF). Zamknięcie transakcji o wartości około 600 mln euro zapowiedziano na czwarty kwartał tego roku.

Adam Kiernicki, Dyrektor w Dziale Rynków Kapitałowych Nieruchomości Handlowych w Europie Środkowo-Wschodniej, JLL

Do największych transakcji zrealizowanych od początku roku należy sprzedaż Atrium Felicity w Lublinie i Atrium Koszalin za 298 mln euro do funduszu ECE oraz sprzedaż i leasing zwrotny (tzw. sale & leaseback) przez Metro Properties portfela 11 sklepów Cash & Carry w regionie CEE, w tym 5 sklepów w Polsce, za łączną kwotę przekraczającą 250 mln euro.

Agnieszka Ratajczyk

Senior Consultant Linkleaders

+48 504 020 522