Wschodzące rynki magazynowe atrakcyjniejsze dla inwestorów?

10 grudnia 2019

Rosnąca liczba inwestorów instytucjonalnych staje się bardziej otwarta na rozważenie zakupu obiektu magazynowego poza rynkami Wielkiej Piątki.

Przez lata zainteresowanie ze strony inwestorów instytucjonalnych lokalizacjami magazynowymi poza pięcioma największymi regionami pozostawało ograniczone. Jednak wraz z rozwojem infrastruktury drogowej oraz postępującymi trudnościami z rekrutacją pracowników w największych polskich aglomeracjach, nowe lokalizacje stają się coraz bardziej atrakcyjne dla wynajmujących. W rezultacie może się to przełożyć na wyższe wolumeny inwestycyjne na rynkach wschodzących w kolejnych latach, wynika z najnowszego raportu JLL, Hillwood Polska i ManpowerGroup „Small town, big deal”.

Poza pierwszymi oznakami zainteresowania nowymi rynkami, na razie ciężko mówić o nowym trendzie inwestycyjnym, głównie z uwagi na fakt, że nadal większość transakcji w sektorze magazynowym w Polsce dotyczy tzw. Wielkiej Piątki. Nowe lokalizacje powinny być jednak znacznie bardziej atrakcyjne dla inwestorów typu „core+”, którzy poszukują obiektów gwarantujących wyższe stopy kapitalizacji

Sławomir Jędrzejewski, Dyrektor, Dział Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych i Magazynowych, JLL

Na ograniczoną płynność inwestycji w lokalizacjach wschodzących wpływa między innymi niewystarczająca skala sektora magazynowego, zarówno pod kątem podaży, jak i rynku najmu. Dla przykładu, pod koniec ubiegłego roku istniejąca powierzchnia magazynowa w Polsce Wschodniej wahała się od 40 500 mkw. w Białymstoku do 158 000 mkw. na Podkarpaciu, w porównaniu do 3,2 mln mkw. w Warszawie czy nawet 300 000 mkw. w Krakowie, który nadal nie jest postrzegany jako główny rynek. Sytuacja wygląda podobnie w przypadku popytu – zagregowany popyt brutto w 2018 r. obserwowany w Białymstoku, Lublinie, Kielcach, Olsztynie, Opolu i na Podkarpaciu osiągnął 291 000 mkw. w porównaniu do 331 000 mkw. wynajętych tylko w Poznaniu.

Mimo to rosnąca liczba inwestorów instytucjonalnych staje się bardziej otwarta na rozważenie zakupu produktu magazynowego poza rynkami Wielkiej Piątki. Zdarza się, że takie nieruchomości są sprzedawane jako portfel lub część większego portfela. Dla przykładu, pod koniec 2018 roku fundusz KKCG Real Estate kupił w Polsce pięć magazynów typu BTS o łącznej powierzchni ok. 54 000 mkw. Wartość transakcji została oszacowana na ok. 41 mln euro a nieruchomości będące przedmiotem tej transakcji były zlokalizowane poza głównymi lokalizacjami magazynowymi.

Sławomir Jędrzejewski, Dyrektor, Dział Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych i Magazynowych, JLL

Większa liczba transakcji inwestycyjnych finalizowanych na rynkach wschodzących powinna być też naturalnym efektem wzrastającej aktywności deweloperów w tych lokalizacjach. Już teraz inwestują tam główni gracze w sektorze magazynowym w Polsce - Panattoni, 7R czy Hillwood Polska, który zbudował centrum logistyczne dla Zalando Lounge o powierzchni 130 000 mkw. w Olsztynku (obok Olsztyna). Budynek ukończony został w pierwszym kwartale 2019 roku i już wtedy trwał proces jego sprzedaży inwestorowi z Korei.

Oprócz stale rozwijającej się infrastruktury drogowej, atutem wschodzących rynków magazynowych jest wysoki potencjał rekrutacyjny. To było ważne przy wyborze Olsztynka na lokalizację centrum logistycznego Zalando Lounge, w którym w ciągu tego roku powstało około 500 nowych miejsc pracy, a według zapowiedzi może powstać drugie tyle. Duże znaczenie ma też dobry klimat inwestycyjny w samorządach wielu mniejszych miast Polski.

Hubert Michalak, Prezes Zarządu Hillwood Polska

Inwestorzy z Azji, a szczególnie z Korei Południowej, są szczególnie aktywni na rynku magazynowym w naszym kraju. Co istotne, łączny wolumen transakcji na koniec I połowy 2019 roku był rekordowy, jeśli chodzi o rezultat dla pierwszego półrocza, i zamknął się on kwotą 374 mln euro. To bardzo dobrze ilustruje potencjał polskiego sektora magazynowego i jest pozytywnym sygnałem również dla rynków wschodzących. Inwestorzy stają się coraz bardziej świadomi produktów inwestycyjnych w tamtejszych lokalizacjach, co może przełożyć się na wzrost inwestycji w perspektywie średnio i długoterminowej

Sławomir Jędrzejewski, Dyrektor, Dział Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych i Magazynowych, JLL