Pracowita końcówka roku i przyspieszenie w segmencie PRS

30 grudnia 2019

Spektakularne wejście na rynek TAG Immobilien, zakup pakietu większościowego w spółce Echo investment przez węgierski WING, systematyczne zakupy czeskiego Zeitgeist i kolejna, trzecia już na polskim rynku transakcja niemieckiego funduszu Catella, to niezaprzeczalne potwierdzenie wzrostu znaczenia polskiego rynku najmu.

Rok 2019 na polskim rynku mieszkaniowym upłynął pod znakiem przyspieszenia i zwiększenia skali inwestycji w segmentach mieszkań na wynajem i prywatnych akademików. Nasz kraj nadal jest na celowniku dużych inwestorów zagranicznych, a części z nich udało się sfinalizować spektakularne transakcje. Mimo, że potencjalni nabywcy instytucjonalni wciąż nie mogą nabyć gotowych portfeli o oczekiwanej skali, a wejście na ten rynek oznacza przede wszystkim powstanie nowych zasobów, zainteresowanie najmem instytucjonalnym rośnie i bez wątpienia sektor ten będzie w 2020 roku pożądaną kategorią bezpiecznych aktywów.

Polska jest w prawdzie wciąż niedojrzałym, ale niezwykle atrakcyjnym rynkiem dla podmiotów, które koncentrują się na inwestowaniu w najem instytucjonalny. Wejście na nasz rynek wiąże się co prawda z większym ryzykiem, ale kompensuje to wyższa stopa kapitalizacji. W krajach Europy Zachodniej nie da się uzyskać 6-8% zwrotu z inwestycji, jaki wciąż jeszcze pozwala osiągnąć inwestowanie w Polsce. Rosnące zainteresowanie najmem młodszych pokoleń i konsekwentnie rosnące czynsze najmu, które od 2014 roku wzrosły o blisko 25%, wydają się dostatecznie przekonywać kolejnych graczy.

Stare po nowemu

Dla tych inwestorów, którzy pierwsze inwestycje w Polsce mieli już za sobą, miniony rok był czasem poszerzania portfeli. Intensywnie upłynął rok 2019 czeskiego inwestora Zeitgeist Asset Management. W połowie 2019 roku podpisano umowę kupna historycznego budynku, Poczty Głównej w Krakowie przy ul. Wielopole 2 i okazałej działki z zabudowaniami przy ul. Cystersów 21. W prawdzie rozpoczęcie prac rewitalizacyjnych planowane jest dopiero w 2022 roku, a plany inwestora dotyczące przeznaczenia poszczególnych obiektów nie są znane, ale już dziś inwestycja budzi duże zainteresowanie ze względu na swoją wyjątkową lokalizację i potencjał rozbudowy. Podobnie jest w przypadku działki o powierzchni 1 ha przy ul. Nowogrodzkiej i św. Barbary w Śródmieściu Warszawy kupionej przez Zeitgeist AM od Orange Polska za imponującą kwotę 350 mln zł (81 mln euro). W celu zapewnienia odpowiedniego czasu na przeniesienie infrastruktury telekomunikacyjnej znajdującej się w obiektach, sprzedający ma leaseback, czyli zwrotną umowę najmu na część nieruchomości do 2026 roku.

Ogłoszono natomiast rozpoczęcie prac przy rewitalizacji kamienicy na warszawskiej Pradze Północ, w pobliżu Portu Praskiego, gdzie pod koniec 2021 roku ma zostać oddanych do użytkowania ponad 100 mieszkań, część w zabytkowej kamienicy. Obecnie inwestor ma już w Polsce 6 nieruchomości, w większości z nich planuje mieszkania na wynajem lub akademiki.

Specjalnością Zeitgeist AM są inwestycje w budynki istniejące, często z elementami zabytkowymi. Kamienice mają swój klimat i są czymś wyjątkowym – przede wszystkim w Warszawie, gdzie niewiele z nich przetrwało II wojnę światową. Na pewno nie brakuje chętnych by zamieszkać w wyremontowanych i zmodernizowanych „budynkach z historią”. Dostosowywanie tych nieruchomości na potrzeby rynku najmu można też potraktować jako przywracanie im ich pierwotnej funkcji. Wiele z nich powstało przecież z inicjatywy czy to prywatnych przedsiębiorców czy instytucji (m.in. ZUS) właśnie jako budynki czynszowe

- komentuje Maximilian Mendel, Dyrektor Działu Inwestycji Mieszkaniowych JLL.

Podobną ścieżkę na zaistnienie w Polsce wybrała izraelska firma AFI Europe. Wiosną br. inwestor rozpoczął rewitalizację zabytkowej kamienicy Wolfa Krongolda zwanej potocznie „Pekinem”, przy zbiegu ulic Złotej i Żelaznej. Firma nabyła nieruchomość w 2015 r. za 21 mln zł i planuje tam około 160 mieszkań. Kamienica od 16 lat stała pusta, pozwolenie na budowę zostało wydane w 2018 roku, a długo oczekiwany remont ruszył w 2019 roku i ze względu na swoją unikalność, potrwa około 30 miesięcy.

Zdecydowanie więcej, bo aż 60 mln zł przyszło zapłacić inwestorowi za kamienicę Natansona przy Nowym Świecie. Transakcja zakupu znanego warszawiakom „Roleksa” została ogłoszona na początku listopada b.r. Inwestor zapowiedział, że w budynku należącym dotychczas do Warszawskiego Przedsiębiorstwa Geodezyjnego powstaną mieszkania na wynajem klasy premium.

Utartą deweloperską ścieżką

Niezależnie od przyszłego scenariusza rozwoju naszego kraju, Warszawa jest skazana na dalszy wzrost Zupełnie inną strategię przyjął niemiecki inwestor TAG Immobilien. Niemałą sensacją na polskim rynku była ogłoszona w listopadzie informacja o przejęciu za ok. 365 mln zł (85 mln euro, za część mieszkaniową) wiodącego wrocławskiego dewelopera Vantage Development. Strategia inwestora zakłada zbudowanie w krótkim czasie 10 000 mieszkań na wynajem, przede wszystkim we Wrocławiu.

Duże zagraniczne podmioty od dawna obserwują polski rynek, ale problemem jest brak produktu. Większość deweloperów nie są zbyt skłonni budować dla inwestorów instytucjonalnych, bo wciąż sprzedaż detaliczna zapewnia im lepsze marże. Zakup spółki deweloperskiej ze sporym portfelem gruntów i inwestycji w przygotowaniu pozwala na skrócenie procesu budowania portfela i zapewnia łatwiejsze zarządzanie tym procesem

- komentuje Krystyna Pietruszyńska, konsultant w Dziale Inwestycji Mieszkaniowych JLL.

Odważnie na nowym gruncie

Kolejny gracz, który chce zgarnąć premię za pierwszeństwo to LRC. Wartość europejskiego portfela Grupy LRC to ponad 5 mld euro, a poza obiektami komercyjnymi podmiot zarządza ponad 16 tys. mieszkań. Firma działająca na rynku komercyjnych nieruchomości w Polsce od 2016 roku w tym roku postawiła pierwsze kroki w kierunku najmu instytucjonalnego mieszkań. Pierwszą transakcją przeprowadzoną w marcu 2019 roku był zakup 175 mieszkań w Pacific Residence przy ul. Solec 24 w Warszawie. Dwunastopiętrowy budynek z Powiśla z ok. 200 mieszkaniami stał prawie pusty przez 6 lat. Druga transakcja Grupy LRC przeprowadzona wspólnie z Atrium European Real Estate Limited oraz z jeszcze jednym nieujawnionym podmiotem to zakup w ramach transakcji forward purchase wieży mieszkalnej z apartamentami na wynajem przy ul. Grzybowskiej 59 w Warszawie. Realizowany drapacz chmur znajdzie się w sercu biznesowej Woli, w sąsiedztwie hotelu Hilton i kompleksu apartamentów na wynajem Platinum Towers. Sprzedający, Golub GetHouse, kupił atrakcyjnie zlokalizowaną działkę dwa miesiące przed transakcją odsprzedaży za około 150 mln zł (ok. 54 tys. netto za 1 m² działki). Budynek o planowanej wysokości 170 m z 900 lokalami ma zacząć piąć się w górę na przełomie 2020 i 2021.

Co istotne, we wzrost znaczenia sektora PRS (Private Rented Sector) wierzy również sam Golub GetHouse, który w 2019 roku stworzył nową markę – Inspirentals, rdzeniem działalności, której będzie realizacja projektów na wynajem. W I kw. 2020 r. ruszy pod jej szyldem budowa osiedla Postępu Apartments z ponad 350 mieszkaniami na warszawskim Służewcu. Na II kw. zaplanowano rozpoczęcie budowy 42-kondygnacyjnego wieżowca pod nazwą Liberty Tower, po sąsiedzku projektu sprzedanego LRC. Zgodnie z planem w III kw. 2023 roku portfel firmy zasili 500 wykończonych apartamentów na wynajem. Budynek będzie dzielił funkcje z hotelową marką Radisson RED. Obok Liberty Tower inwestor odrestauruje także historyczną, 7-kondygnacyjną kamienicę, w której powstaną 34 apartamenty na wynajem.

Działający z rozmachem Golub GetHouse nie ogranicza się zresztą tylko do rynku najmu mieszkań. W tandemie z amerykańskim partnerem CA Ventures International zaczęli również inwestować i zarządzać siecią akademików LivinnX. Pierwszy akademik tej sieci działa już w Krakowie. Niedawno ogłoszono również plany uruchomienia kolejnego – tym razem w Warszawie.

Konsekwentnie na czele stawki

18 grudnia br. finalizację kolejnej, trzeciej już na polskim rynku transakcji ogłosiła Catella, która nabyła na rzecz funduszu pod nazwą Catella European Residential (CER) Fund za 20 mln euro od firmy Hines trzy budynki przy ul. Rakowickiej w Krakowie. W dwóch z nich znajdują się 154 mieszkania na wynajem, a w trzecim, prywatnym akademiku, 139 pokoi dla studentów. Oferta ta z początkiem stycznia trafi na rynek najmu. W swoim polskim portfelu Catella ma już 72 luksusowe apartamenty zlokalizowane w charakterystycznej dla warszawskiej panoramy wieży mieszkalnej Złota 44 oraz 193 mieszkania w inwestycji na ul. Pereca w Warszawie.

Inwestycje z udziałem ryzyka deweloperskiego, a nawet takie typu forward deals są dla wielu podmiotów rozważających wejście na polski rynek dużym wyzwaniem. Dla wielu funduszy – zwłaszcza tych konserwatywnych – obok ryzyka kursowego czynnikiem wykluczającym. Trzecia z kolei, z powodzeniem przeprowadzona transakcja Catelli, w której mieliśmy zaszczyt uczestniczyć jako doradca transakcyjny, potwierdza, że jest to skuteczny i efektywny sposób ekspansji

- komentuje Maximilian Mendel, szef zespołu Inwestycji Mieszkaniowych JLL, który był również doradcą transakcyjnym przy pierwszej, pionierskiej na polskim rynku transakcji zakupu całego budynku mieszkalnego z przeznaczeniem na wynajem na ul. Pereca.

Rośnie też systematycznie profesjonalna platforma najmu instytucjonalnego Resi4Rent uruchomiona w 2018 roku, która buduje portfel mieszkań w standardzie popularnym. Obecnie spółka ma 7 projektów w budowie lub w fazie zaawansowanego planowania. Pierwsze obiekty oddane zostały do wynajmu w listopadzie 2019 r. - we Wrocławiu przy (302 mieszkania ul. Rychtalskiej) i Łodzi (219 mieszkań przy ul. Wodnej). Kolejne spośród realizowanych 1 200 mieszkań powstają we Wrocławiu (Kępa Mieszczańska) i Warszawie (Browary Warszawskie oraz Taśmowa). Docelowo, za 2-3 lata platforma ma zarządzać 5-7 tys. mieszkaniami w 6 największych polskich miastach – w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku Poznaniu i Łodzi. Za planowanie, projektowanie i realizację inwestycji odpowiada Echo Investment (30% udziałów), jeden z liderów na polskim rynku deweloperskim. Drugim, większościowym udziałowcem o międzynarodowym znaczeniu jest renomowany fundusz inwestycyjny (70% udziałów). Nad jakością dostarczanych usług czuwa profesjonalny zespół asset managerów z Griffin Real Estate. Potencjał wzrostu tego segmentu dostrzegł węgierski WING, który w końcówce grudnia sfinalizował zakup pakietu 56% akcji Echo Investment.

Prognozy i oczekiwania w 2020 r.

Polski rynek najmu mieszkań z każdym rokiem staje się coraz bardziej dojrzały, na co wskazuje spora podaż nowych, dobrych jakościowo zasobów, wzrost czynszów i rosnąca liczba podmiotów instytucjonalnych działających w tym segmencie rynku. Świadczyć mogą o tym także postępy w komercjalizacji pierwszych aktywów instytucjonalnych. Prawie wszystkie budynki mieszkalne nabyte przez inwestorów w ramach umów pakietowych, po początkowych trudnościach osiągnęły bardzo wysoki poziom obłożenia. Większość z nich jest w całości wynajęta, w innych w ofercie pozostają pojedyncze jednostki. Czynnikiem napędzającym inwestycje w tym sektorze są też zmiany demograficzne i społeczne.

Polski rynek jest jednym z najatrakcyjniejszych w Europie pod względem stopy zwrotu z inwestycji. W ostatnich pięciu latach zainwestowano w tym sektorze ponad 3 mld złotych, a pamiętać należy, że jeszcze 5 lat temu ten segment nie istniał tu w ogóle. Wzrost aktywności i liczby inwestorów już teraz operujących na polskim rynku zwiastuje wysyp kolejnych dużych transakcji w nadchodzącym roku

- podsumowuje Maximilian Mendel, ekspert JLL.

Agnieszka Ratajczyk

Senior Consultant Linkleaders

+48 504 020 522