W biurach bez zmian: padają rekordy

05 lutego 2020

Rok 2019 charakteryzował się świetnymi wynikami w sektorze biurowym w Polsce. Popyt siegnął 1,6 mln mkw. – najwięcej w historii. Podaż przekroczyła 11 mln mkw., a rynki regionalne z zasobami 5,6 mln mkw. po raz pierwszy wyprzedziły Warszawę.

Firma doradcza JLL podsumowała sytuację na polskim rynku biurowym w na koniec 2019 r.

Biura z historycznie najwyższym popytem

Popyt na biura w 2019 był rekordowy i wyniósł aż 1,6 mln mkw., z czego 693 000 mkw. przypadło na główne miasta poza Warszawą. Osiągnięcie tego wyniku było między innymi możliwe dzięki znakomitym rezultatom zarejestrowanym w Krakowie, gdzie firmy wynajęły aż 267 000 mkw. powierzchni. Na uwagę zasługuje też ponad dwukrotny wzrost popytu w Katowicach w porównaniu z 2018 r., co skłoniło deweloperów do realizacji nowych projektów, które zmienią panoramę miasta w nadchodzących latach.

Karol Patynowski, Dyrektor ds. Rynków Regionalnych, JLL

Do największych transakcji 2019 roku na rynkach poza Warszawą należały: przednajem UBS na 19 300 mkw. w Fabryczna Office Park, odnowienie Motorola Solutions Systems Polska na 17 100 mkw. w Green Office oraz przednajem Sabre na 16 000 mkw. w Tischnera Office. Wszystkie trzy umowy zawarto w Krakowie.

Ciekawym zjawiskiem jest również zmiana struktury popytu. Podobnie jak w Warszawie, również na rynkach regionalnych rośnie wolumen przednajmów. W ubiegłym roku jego udział w łącznym zapotrzebowaniu na biura zwiększył się o 70% rok do roku i w 2019 wyniósł łącznie 213 000 mkw. Stanowi to około jedną trzecią całkowitego popytu.

Karol Patynowski, Dyrektor ds. Rynków Regionalnych, JLL

Z kolei najbardziej imponujące skalą umowy najmu w całej Polsce podpisały takie firmy jak mBank (45 600 mkw., Mennica Legacy Tower), Orange Polska (44 800 mkw. w Miasteczku Orange) oraz T-Mobile (27 400 mkw. w Marynarskiej 12). Wszystkie w Warszawie.

Flexy zyskują na popularności

Operatorzy biur elastycznych wynajęli w 2019 roku ponad 28 000 mkw. powierzchni w największych miastach poza Warszawą, co stanowi 20% wzrost rok do roku. Rosnące zaufanie w stosunku do tego segmentu rynku biurowego ilustruje umowa węgierskiego New Work w Hi Piotrkowska, będąca jednocześnie największą transakcją najmu minionego roku na łódzkim rynku.

Adam Lis, Doradca ds. Elastycznych Rozwiązań Biurowych, JLL

Inną ciekawą umową była decyzja Spaces o wejściu na rynek katowicki i wynajmie historycznej siedziby Związku Powstańców Śląskich.

Podaż – regiony prześcignęły stolicę

Silny popyt generuje wzmożoną aktywność deweloperów. W 2019 roku do użytku oddano ponad 60 projektów poza Warszawą o łącznej powierzchni 547 000 mkw.

Na koniec 2019 r. całkowite zasoby biurowe w Polsce przekroczyły 11 mln mkw., z czego 5,61 mkw. przypadło na regiony, a 5,59 mkw. na Warszawę. Oznacza to, że po raz pierwszy w historii rynku podaż na głównych rynkach regionalnych przewyższyła zasoby stolicy. Świadczy to o zróżnicowanym rozwoju sektora biur w Polsce i jego rosnącej dojrzałości.

Łukasz Dziedzic, Starszy Analityk. JLL

Największymi oddanymi w ubiegłym roku inwestycjami poza Warszawą był, m.in. drugi etap projektu Business Garden we Wrocławiu i Poznaniu, Alchemia IV - Neon w Trójmieście, Tischnera Office i V.Offices w Krakowie, czy Brama Miasta B w Łodzi.

Łącznie zasoby biurowe w całym kraju urosły w ubiegłym roku o 710 000 mkw., z czego aż 547 000 na rynkach regionalnych.

Aktualnie poza Warszawą w budowie pozostaje 800 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Najbardziej aktywni są deweloperzy w Krakowie, Katowicach i Trójmieście. Warto podkreślić, że tempo wzrostu stolicy Górnego Śląska przewyższa tradycyjnie większe od niego rynki, co wynika z doskonałego wyniku popytowego w 2019 roku. Przykładowo, TDJ Estate rozpoczął budowę wieży .KTW II, Echo Investment rozwija kampus Face2Face, a TriGranit uruchomił realizację budynku Silesia for Business.

Łukasz Dziedzic, Starszy Analityk. JLL

W Warszawie w realizacji pozostaje nieznacznie mniej niż poza nią – 790 000 mkw.

Powierzchnie niewynajęte i czynsze

Średni poziom pustostanów w Polsce to 8,7%. W Warszawie 7,8% istniejących zasobów biurowych pozostaje do wynajęcia. Poza nią, najniższym współczynnikiem powierzchni niewynajętej cechuje się Trójmiasto (4,9%), co oznacza, że dostępność powierzchni biurowych w tym regionie jest niewielka. Najwyższy wskaźnik występuje we Wrocławiu (12,5%). Największe spadki współczynnika powierzchni niewynajętej odnotowano w Lublinie (6,2 p.p. r-d-r) i Katowicach (3,2 p.p. r-d-r).

W związku z rosnącymi kosztami budowy (zarówno materiałów jak i pracy) odnotowano wzrosty czynszów na niektórych rynkach biurowych w Polsce. W ubiegłym roku zmiany miesięcznych stawek najwyższego czynszu bazowego odnotowano w: Krakowie (obecnie 13,5-15,5 euro za mkw. , w Trójmieście (13-14,5 euro za mkw.), w Łodzi (12-14 euro za mkw.), w Katowicach (13,6-14,5 za mkw.), w Poznaniu (13,6-15 euro za mkw.) i we Wrocławiu (13,5-14,8 euro za mkw.). Obecnie najwyższe czynsze transakcyjne charakteryzują Kraków. W nadchodzących kwartałach mogą nastąpić kolejne niewielkie zmiany.

Z kolei, w szerokim centrum Warszawy czynsze dla najlepszych nieruchomości wynoszą od 18 do 24 euro za mkw. miesięcznie, a poza nim od 11 do 16 euro.

Więcej raportów i analiz rynku biurowego można znaleźć na portalu www.bazabiur.pl.

Agnieszka Ratajczyk

Senior Consultant Linkleaders

+48 504 020 522