Kolejny rok i kolejne wzrosty polskiego rynku magazynowego

10 lutego 2020

W 2019 r. popyt na magazyny sięgnął 3,75 mln mkw., zasoby powierzchni powiększyły się o rekordowe 2,8 mln mkw. W budowie jest 1,9 mln mkw.

Firma doradcza JLL podsumowała sytuację na rynku powierzchni magazynowo-przemysłowych w Polsce w 2019 r.

Popyt trzyma poziom

W 2019 r. popyt brutto osiągnął w Polsce imponujący wynik 3,75 miliona mkw. To drugi najlepszy rezultat w historii rynku oraz czwarty rok z rzędu, w którym przekroczony został próg 3 milionów mkw. wynajętej powierzchni magazynowej. Natomiast, popyt netto, czyli nie obejmujący przedłużeń umów - to 2,6 miliona mkw. Niezmiennie najpopularniejszymi lokalizacjami magazynowymi w Polsce są rynki Wielkiej Piątki, a szczególnie Warszawa, Górny Śląsk i Wrocław, których łączny udział w całkowitej wynajętej powierzchni wyniósł prawie 60%.

Tomasz Mika, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych JLL w Polsce

Wybrane transakcje w 2019 r.

Najemca	Park	Powierzchnia (mkw.)
Poufny	Hillwood BTS	73 000
BBK	Panattoni Park Gdańsk Airport	68 500
Pantos Logistics	Panattoni Park Wrocław XI	60 500
Pepsico	P3 Mszczonów	58 500
Raben	Prologis Ruda Śląska	51 200

Źródło: JLL, www.magazyny.pl, 2019 r.

Polski rynek magazynowy, choć niezmiennie napędzany był przez nowe umowy i ekspansje, odnotował też wyjątkowo wysoki udział renegocjacji, które stanowiły ponad 32% całkowitego popytu. Jednym z powodów tej sytuacji jest kończący się okres najmu dla umów zawartych między 2013 a 2014 rokiem, kiedy rynek ponownie rozpoczął dynamiczny rozwój po globalnym spowolnieniu gospodarczym. W ciągu ostatniego roku nie zaobserwowano żadnych umów powyżej 100 000 mkw., co wskazuje na coraz większe znaczenie kontraktów o mniejszej skali.

W 2019 roku na rynku dominowały firmy logistyczne, lekka produkcja i sieci handlowe, z udziałem odpowiednio 41%, 27% i 26%. Pomimo obserwowanego ogólnego spadku produkcji przemysłowej w Polsce, warto zwrócić uwagę na aktywność tego sektora na rynku magazynowym, na który przypadła jedna czwarta całkowitego popytu.

Maciej Kotowski, Konsultant w Dziale Badań Rynku i Doradztwa, JLL

Rekordowa nowa podaż

Miniony rok to przede wszystkim wyjątkowo wysoka aktywność deweloperów - rynek powiększył się o rekordowe 2,8 miliona mkw. Polska zajęła drugie miejsce w Europie pod względem dostarczonej powierzchni, jednocześnie będąc dopiero ósmym rynkiem pod względem całkowitej podaży. Na koniec grudnia istniejące zasoby sięgnęły 18,7 mln mkw.

Tomasz Mika, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych JLL w Polsce

W ubiegłym roku najwięcej nowej powierzchni dostarczono w Polsce Centralnej i na Górnym Śląsku - w sumie prawie 1,2 mln mkw. Deweloperzy kontynuowali dynamiczny rozwój także we Wrocławiu i Warszawie, gdzie ukończono odpowiednio 440 000 mkw. i prawie 300 000 mkw. Powyżej 100 000 mkw. ukończono z kolei w Poznaniu, Trójmieście, Olsztynie i Szczecinie. Najbardziej popularnym formatem były średnie i duże obiekty przeznaczone dla wielu najemców.

Na koniec ubiegłego roku w budowie wciąż pozostawało 1,9 mln mkw. z czego 450 000 mkw. na Górnym Śląsku, ponad 500 000 mkw. w Warszawie, a w Trójmieście 240 000 mkw., co było najwyższym wynikiem w historii tego rynku. Warto podkreślić, że na stosunkowo wysokim poziomie utrzymywał się udział powierzchni budowanej spekulacyjnie, który wyniósł 47%.

Maciej Kotowski, Konsultant w Dziale Badań Rynku i Doradztwa, JLL

Pustostany w górę, czynsze na stabilnym poziomie

Wysoka aktywność deweloperów wpłynęła na wzrost wskaźnika pustostanów, który w IV kwartale osiągnął 7,6%.

Czynsze pozostały stabilne. Wzrost stawek nadal wstrzymywany jest przez dynamiczny rynek deweloperski i wysoki udział inwestycji spekulacyjnych. W IV kw. do najdroższych rynków w Polsce należały lokalizacje miejskie. W warszawskiej strefie miejskiej czynsze bazowe wahają się pomiędzy 4,3 a 5,2 euro/mkw./miesiąc. Najbardziej atrakcyjne stawki oferowane są w podmiejskich magazynach typu big‑box w Polsce Centralnej (2,6 – 3,2 euro/mkw./miesiąc).

Rynek inwestycyjny

Wartość transakcji inwestycyjnych na rynku magazynowym wyniosła 1,48 miliarda euro, w porównaniu do 1,84 miliarda euro w 2018 roku.

Nieco niższy od oczekiwanego wynik inwestycyjny w 2019 spowodowany był przesunięciem kilku znaczących umów o łącznej wartości 1 miliarda euro na 2020 rok. Nie zmienia to jednak faktu, że był to mocny rezultat – drugi w historii rynku magazynowego. Największą ubiegłoroczną transakcją była sprzedaż portfela BARN przez 7R/Hillwood do GLL Partners za 175 milionów euro. Najbardziej aktywny był kapitał niemiecki, koreański, amerykański i chiński.

Tomasz Puch, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych i Magazynowych, JLL

Średnia stopa kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości magazynowych w Polsce wynosi 6,25%, z pojedynczymi przypadkami wybranych parków o długoterminowych umowach najmu (poniżej 4,5%) oraz magazynów miejskich w Warszawie (poniżej 5,5%).

Agnieszka Ratajczyk

Senior Consultant Linkleaders

+48 504 020 522