Dużo miejsca na magazyny

10 marca 2020

Dojrzałość sektora nieruchomości magazynowych na rynkach tzw. Wielkiej Piątki nie oznacza ograniczonych możliwości inwestycyjnych. Tym bardziej, że od pewnego czasu rośnie u nas znaczenie mniejszych rynków, co daje możliwość ekspansji w lokalizacjach dotychczas leżących poza zainteresowaniem deweloperów i najemców.

Rosnąca dojrzałość i skala rynku magazynowego w Polsce oznacza szerszą ofertę dla najemców, większą elastyczność dla firm poszukujących powierzchni od zaraz oraz bardziej konkurencyjne stawki czynszu. Jednocześnie, kurczące się zasoby na rynku pracy w lokalizacjach tzw. Wielkiej Piątki, kierują uwagę deweloperów i najemców w stronę mniej oczywistych regionów, jak Częstochowa, Kutno, Włocławek czy Białystok.

Jak wynika z raportu JLL, Hillwood Polska i ManpowerGroup „Small town, big deal”, choć największe zasoby istniejącej i budowanej powierzchni magazynowej znajdziemy na rynkach Wielkiej Piątki, to istnieje szereg innych lokalizacji oferujących powyżej 300 000 mkw. Przykładem jest Szczecin, Piotrków Trybunalski, Trójmiasto i Kraków. Ponadto, dostępne moduły powyżej 20 000 mkw., oprócz Wielkiej Piątki, można też znaleźć w Trójmieście i Kielcach, a inwestycje dające możliwość wynajęcia ok. 10 000 mkw. - w Bydgoszczy, Krakowie i Szczecinie.

Niektóre z regionów nie oferują dziś nawet 50 000 mkw., ale to właśnie ich ,,niedojrzałość” może stanowić przewagę, szczególnie pod względem dostępności pracowników. Są to między innymi Białystok, Gorzów, Tarnobrzeg, Włocławek, Częstochowa, Piła, Tarnów, Elbląg i Kalisz.

Tomasz Mika, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych JLL w Polsce

Z drugiej strony, poza istniejącymi zasobami magazynowymi, o dojrzałości rynku świadczy również podaż gruntów atrakcyjnych dla inwestycji przemysłowych. Są to działki w zaawansowanym stopniu przygotowane do rozpoczęcia budowy. Ich dostępność w Polsce jest nadal bardzo duża.

Poza Wielką Piątką, gdzie zabezpieczone grunty wokół każdej aglomeracji przekraczają 250 ha, ponad 100 ha gruntów pod inwestycje przemysłowe oferuje większość lokalizacji magazynowych. Spośród nich wyróżniają się Konin, Okręg Legnicko-Głogowski oraz Włocławek – w każdym z tych regionów banki ziemi przekraczają 200 ha. Z kolei bardzo ograniczone zasoby cechują m.in. Warszawę (w granicach miasta), Kraków oraz region Bielska-Białej. W sumie, w wytypowanych w rankingu lokalizacjach, banki ziemi (o różnym stopniu przygotowania) teoretycznie pozwoliłyby na zbudowanie około 25 milionów mkw. powierzchni magazynowej.

Maciej Kotowski, Analityk Rynku, JLL

Atrakcyjna lokalizacja i cena to nie wszystko. Grunty przygotowane do rozpoczęcia budowy skracają czas realizacji projektu, oszczędzając np. formalności związanych z dostępem do mediów. W planach mamy wybudowanie dwóch milionów metrów kwadratowych powierzchni na zabezpieczonych gruntach, co w ciągu kilku najbliższych lat oznaczałoby podwojenie naszego dotychczasowego portfolio.

Hubert Michalak, Prezes Zarządu Hillwood Polska

Zmniejszenie podaży działek inwestycyjnych w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach, to oczywiście rezultat dynamicznego rozwoju sektora. To z kolei doprowadziło do wzrostu cen gruntów, szczególnie w przypadku największych rynków. Mimo to, dostępność działek atrakcyjnych dla inwestycji magazynowych jest nadal stosunkowo wysoka, a ceny relatywnie atrakcyjne. Najtańsze tereny inwestycyjne znajdziemy w okolicach Elbląga, Tarnowa, Opola, Radomia, Piotrkowa, Włocławka, Tarnobrzegu i Olsztyna a także Zielonej Góry, gdzie ceny zaczynają się od 10 euro za mkw. terenu. Z drugiej strony najdroższe lokalizacje, z cenami rozpoczynającymi się od 40 euro za mkw. to okolice Gliwic oraz Krakowa, skończywszy na ponad 80 euro w stolicy.

W ostatnich dwóch latach, odnotowaliśmy wzrost kosztów budowy. Dotyczy to zarówno budowy magazynu, jak i infrastruktury towarzyszącej, w tym dróg dojazdowych. Dlatego, przy rosnących cenach gruntów oraz spadku wskaźnika pustostanów, obserwujemy presję na podwyżkę stawek czynszu. Rosnące opłaty za wynajem nieruchomości odnotowano już we Wrocławiu, Szczecinie, Opolu, na rynkach Polski Zachodniej oraz w Warszawie. Przewidujemy utrzymanie tego trendu i dalszy wzrost czynszów w najbliższych dwóch latach.

Tomasz Mika, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych JLL w Polsce

Uwzględniając ceny gruntów, najbardziej atrakcyjne kosztowo lokalizacje wytypowane w rankingu to Włocławek, Radom, Piła i Elbląg. Z kolei najniższe stawki czynszowe obowiązują w Piotrkowie Trybunalskim i Strykowie.