Warszawski rynek biur nie śpi

20 kwietnia 2020

W ciągu pierwszych trzech miesięcy roku popyt sięgnął blisko 139 000 mkw., co jest niemal takim samym wynikiem, jak w I kw. 2019. Współczynnik pustostanów spadł o 0,3 pp., natomiast w budowie pozostaje 770 000 mkw. powierzchni.

Firma doradcza JLL podsumowała sytuację na warszawskim rynku biurowym po I kwartale 2020 r.

Pierwszy kwartał tego roku, a raczej jego końcówkę, zdominowały zmiany. Firmy tymczasowo przeniosły swoją działalność online i wdrożyły model pracy zdalnej na niespotykaną wcześniej skalę. Dostosowanie się do nowej rzeczywistości to duże wyzwanie, ale także potężny impuls do transformacji technologicznej i optymalizacji modelu pracy.

Mateusz Polkowski, Dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa, JLL

Home office i popyt na biura? Jedno nie wyklucza drugiego

Jak wynika z danych JLL, w I kwartale najemcy podpisali w Warszawie umowy najmu na prawie 139 000 mkw. powierzchni, co jest wynikiem bardzo zbliżonym do rezultatu z pierwszych trzech miesięcy 2019 roku.

Niektóre transakcje najmu mogą ulec przesunięciu, ale warto podkreślić, że aktywność najemców utrzymuje się na wysokim poziomie. Tę aktywność generuje również fakt, że wiele umów dobiega końca, co oznacza konieczność albo ich odnowienia, albo relokacji do innych projektów biurowych. Przewidujemy, że udział renegocjacji i wydłużeń kontraktów najmu będzie wzrastać. Ponadto, stolica nadal cieszy się zainteresowaniem inwestorów, co dobrze wróży rynkowi w perspektywie długoterminowej.

Jakub Sylwestrowicz, Dyrektor Działu Reprezentacji Najemcy, JLL

Do największych transakcji I kwartału 2020 należały: odnowienie najmu w Konstruktorska Business Center (17 500 mkw., poufny najemca z sektora ubezpieczeń), umowa przednajmu w Fabryce Norblin (8 500 mkw., poufny najemca), umowa przednajmu w Warsaw Unit (4 300 mkw., CBRE), umowa przednajmu w Varso 2 (3 800 mkw., Orsted Polska).

Pierwszy kwartał roku był interesujący również pod kątem struktury popytu. Najemcy ponownie skupili swoją uwagę na Centrum i Mokotowie, które razem odpowiadały za blisko 70% wolumenu zawartych transakcji. Podczas gdy prestiżowa, centralna część stolicy już wkrótce zaoferuje jedne z najbardziej spektakularnych projektów biurowych w regionie CEE, Mokotów broni się swoją skalą, atrakcyjnymi stawkami czynszów, a także ciągle poprawiającym się poziomem infrastruktury i zróżnicowaniem funkcji obecnych w tym obszarze.

Jakub Sylwestrowicz, Dyrektor Działu Reprezentacji Najemcy, JLL

Podaż – panoramę Warszawy czekają zmiany

W I kw. oddano do użytku zaledwie jeden budynek - Varso 1, jednak na resztę roku jest planowane ukończenie kolejnych spektakularnych projektów – takich jak The Warsaw Hub, Mennica Legacy Tower, Chmielna 89 czy Varso 2.

Oddanie do użytku niektórych budynków może ulec przesunięciu, nie zmienia to jednak faktu, że już prawie 43% z ok. 770 000 mkw. pozostających w realizacji jest zabezpieczona umowami przednajmu. Zdecydowana większość, bo ok. 80%, projektów w budowie znajduje się w centralnej części miasta. Niebawem będziemy mieli do czynienia z bardzo ograniczoną liczbą opcji najmu dla firm szukających biura w nowych budynkach zlokalizowanych poza Centrum miasta.

Mateusz Polkowski, Dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa, JLL

Rynek inwestycyjny

I kwartał 2020 roku był bardzo intensywny na rynku inwestycyjnym w Warszawie.

Łączna wartość transakcji inwestycyjnych na rynku biurowym w Warszawie przekroczyła w I kw. 440 mln EUR. Na stolicę przypadło aż 8 z 11 transakcji sfinalizowanych w ciągu pierwszych trzech miesięcy rynku biurowym w Polsce ogółem.

Tomasz Puch, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych i Magazynowych, JLL

Pustostany i czynsze

Współczynnik pustostanów w Warszawie obniżył się do 7,5% (4,9% w strefach centralnych i 9,1% poza nimi), co jest spadkiem o 1,6 p.p. r-d-r. Tak niski wakat przekłada się na ograniczoną dostępność opcji najmu w istniejących budynkach, szczególnie w strefach centralnych, przez co wzrasta wolumen przednajmów.

Najwyższe czynsze transakcyjne dla najlepszych nieruchomości w szerokim centrum wynoszą od 18 do 24 euro za mkw. miesięcznie, a poza nim do 16 euro za mkw. miesięcznie.