Dodatkowy pokój tak, ale na tym samym metrażu

01 marca 2021

Kompaktowe mieszkania znowu w cenie. Nabywcy chcą więcej pokoi, ale maleje metraż minimalny jaki w danym typie mieszkania są w stanie zaakceptować.

Nie można sprzedać czegoś czego się nie zaoferowało. Stąd tylko o krok do wniosku, że gdyby liczba mieszkań trzy, cztero czy pięciopokojowych była w ofercie większa, być może większe byłoby nią zainteresowanie ze strony nabywców. Pandemia, która zamknęła Polaków na długie miesiące w domach, przekształcając je w biuro, salę lekcyjną, siłownię czy miejsce spotkań z najbliższymi, przypomniała wielu z nich o tym, że wprawdzie nasze M własne, ale czasem jednak za ciasne. Tymczasem od lat w ofercie deweloperów królują „dwójki”. Okazuje się jednak, że nie bez przyczyny.

Z opublikowanego właśnie przez JLL raportu „Preferencje nabywców mieszkań – 2020 r.” wynika, że lokale dwupokojowe były najczęściej poszukiwanym typem mieszkań, i to nie tylko w ostatnim roku, a w całym okresie realizowanego od 2017 r. we współpracy z platformą obido.pl badania. Ponad 40% potencjalnych nabywców, których deklaracje przeanalizowali eksperci JLL, było zainteresowanych tego typu lokalem. Jest to o tyle ciekawe, że ok. 60% poszukujących mieszkania w tym serwisie stanowią rodziny z dziećmi oraz pary (na koniec IV kw. 2020 r. odpowiednio 31% i 30% aktywnych kont). Deklaracje dotyczące wyboru największych mieszkań tj. 5-pokojowych i większych, w całej historii badania nie przekroczyły 3%.

Poszukiwane „dwójki”, zgodnie z deklaracjami nabywców, powinny mieć średnio nie mniej niż ok. 36 mkw., przy czym ci, którzy szukają z myślą o późniejszym wynajmowaniu skłonni byli kupić nawet takie, które miały o ponad metr mniej. Poszukujące dwójek pary celowały natomiast raczej w metraże zbliżone do 38 mkw.. Rodziny wprawdzie od dwójek wolały lokale trzypokojowe, ale minimalny dopuszczany przez nie metraż tych mieszkań (53,5 mkw.) też można nazwać kompaktowym.

Czy Polaków stać na większe mieszkania?

Od 2017 r., w każdym z miast wzrosły deklarowane budżety osób poszukujących mieszkania do zakupu i nie może to dziwić, bo stanowi naturalną odpowiedź na rosnące ceny oferowanych przez deweloperów mieszkań. W 2020 r. największy wzrost przeciętnego budżetu przeznaczanego na zakup mieszkania zanotowano w Trójmieście (o 15%). W Warszawie nabywcy byli gotowi wydać o 11% więcej, a w Krakowie o 10%. Najmniejszy wzrost deklarowanej ceny maksymalnej zanotowano we Wrocławiu (o 5%).

Uspokojenie dynamiki wzrostu cen, które nastąpiło za sprawą pandemii sprawiło, że rozdźwięk pomiędzy wartością lokali oferowanych przez deweloperów, a możliwościami finansowymi nabywców na koniec 2020 r. istotnie się zmniejszył, a jedynym miastem, w którym średni budżet zakupu jest niższy niż cena zakupu przeciętnego mieszkania jest Warszawa. Jednym z powodów takiego stanu rzeczy może być kurcząca się pula mieszkań oferowanych przez deweloperów i istotna przewaga popytu nad podażą w tym mieście,

komentuje Katarzyna Kuniewicz, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL.

Przeciętny budżet rodziny z dziećmi, chcącej na koniec 2020 r. kupić mieszkanie w Warszawie, wynosił 754 500 zł. Przy średniej cenie 1 mkw., która w grudniu wynosiła w stolicy 11 000 zł można było za tę kwotę kupić mieszkanie o metrażu 69 m2. Za średni deklarowany budżet wynoszący 621 500 zł rodziny poszukujące mieszkań w Krakowie mogły kupić już tylko 62 mkw. We Wrocławiu, gdzie za metr trzeba było zapłacić 8800 zł, możliwy do nabycia przez rodzinę metraż wynosił 63 mkw., a w Trójmieście, przy cenach ofertowych na poziomie 9900 zł/mkw., zaledwie 61 mkw.

W tej sytuacji nie dziwi niewielkie zainteresowanie największymi mieszkaniami. Trudno sobie wyobrazić wygodne czteropokojowe mieszkanie o powierzchni 61 czy 63 metrów. Polacy są dziś wprawdzie zamożniejsi niż kilka lat temu, a ceny mieszkań w porównaniu do przeciętnych zarobków stabilne, nie zmienia to jednak faktu, że duża część polskich rodzin wciąż mieszka w warunkach, które wg. Eurostatu można uznać za przeludnione,

komentuje Aleksandra Gałabuda, Analityk w Zespole Badań Rynku Mieszkaniowego.

Zmiany nie tylko ze względu na pandemię

Dane opublikowane w raporcie pokazują, że zainteresowanie mieszkaniami o większej liczbie pomieszczeń wprawdzie powoli, ale rośnie, a zjawiska tego nie można wiązać wyłącznie z okolicznościami wywołanymi przez COVID-19.

Wśród czterech miast, dla których prowadzone są analizy, zdecydowanie najwięcej chętnych na duże mieszkania jest w Warszawie. Tam zresztą podobnie jak w Krakowie, zainteresowanie lokalami liczącymi cztery lub więcej pokoi podwoiło się w ciągu ostatnich 4 lat. Udział osób zainteresowanych ich zakupem na koniec 2020 r. wzrósł w porównaniu do I kw. 2017 r. z 9% do 18% w Warszawie i z 7% do 16% w Krakowie.

Patrząc na dane wyłącznie za ostatni rok, liczba osób poszukujących mieszkań składających się z czterech lub większej liczby pokoi wzrosła z 14% na koniec 2019 r. do 16% na koniec 2020 r.

Eksperci JLL podkreślają, że nabywcy, którzy zdecydowali się lub rozważają zakup mieszkania w celu poprawy warunków mieszkaniowych byli w ostatnich miesiącach 2020 r. i będą również w 2021 r. jedną z ważniejszych grup popytowych odpowiedzialnych za sprzedaż na rynku pierwotnym. Powinno to, w połączeniu ze spadkiem udziału w popycie zakupów pod wynajem, zaowocować dalszym zwiększaniem udziału w sprzedaży największych lokali.

Zmiana modelu pracy i nauki oraz widmo nawrotu okresów, w których będziemy spędzali w domach całe tygodnie zmieniły sposób w jaki wiele osób patrzy na własne mieszkania i ich najważniejsze cechy. Potrzeba posiadania dodatkowej autonomicznej przestrzeni do pracy jest tak silna, że nabywcy są w stanie na jej rzecz zwiększyć budżet czy zrezygnować z centralnych lokalizacji,

komentuje Aleksandra Gałabuda, ekspertka JLL.

Więcej pokoi, ale na mniejszym metrażu

Potrzeba posiadania dodatkowej przestrzeni znalazła odbicie w dwóch zgoła przeciwstawnych zjawiskach. Zmalała minimalna oczekiwana powierzchnia mieszkań większych, a wzrosła minimalna powierzchnia lokali typu studio.

Zmiany te były widoczne przede wszystkim w deklaracjach rodzin i inwestorów. Te pierwsze częściej niż przed rokiem (wzrost o 3 p.p.) decydowały się na wybór mieszkań czteropokojowych ale minimalny metraż tych mieszkań był średnio o 2 mkw. mniejszy niż na koniec 2019 r. Inwestorzy z kolei przy deklaracjach dotyczących minimalnych metraży mieszkań typu studio i dwójek skłonni byli wybierać mieszkania o ok 1 mkw. większe.

Proces poszukiwania mieszkania trwa średnio 5-6 miesięcy i jest bardzo złożony. Nakładają się na niego preferencje kupujących z ich możliwościami budżetowymi. I choć każdy przypadek jest inny, to przekrojowe przyjrzenie się wielu ścieżkom zakupowym pozwala na odkrycie w nich prawidłowości i lepsze zrozumienie tego procesu,

komentuje Marian Bruliński, wiceprezes i dyrektor marketingu obido.

Ewa Tęczak

Marketing & Communications Manager JLL