Polska mieszkaniówka realizuje scenariusz umiarkowany

28 lipca 2020

Złagodzenie restrykcji w gospodarce przyniosło w czerwcu wyraźny wzrost sprzedaży nowych mieszkań. Utrzymanie poziomu cen i zainteresowania nabywców dobrym prognostykiem dla branży deweloperskiej na drugą połowę roku.

Deweloperzy działający w sześciu największych miastach Polski sprzedali w drugim kwartale 2020 roku 6 900 mieszkań, o 64% mniej niż przed kwartałem. Spadek liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto był zdecydowanie mniejszy. Ofertę zasiliło 10 500 nowych mieszkań, o 19% mniej niż przed kwartałem, choć o ponad 30% mniej niż średnio w kwartale w ostatnich trzech latach. Biorąc pod uwagę fakt, że pierwsza, związana z największymi obostrzeniami faza pandemii COVID-19 przypadła w Polsce właśnie w tym czasie, wynik z jakim branża mieszkaniowa zamyka kwartał można uznać za umiarkowanie optymistyczny – czytamy w najnowszym raporcie JLL "Rynek mieszkaniowy w Polsce Q2 2020".

Najtrudniejszym momentem kwartału była jego pierwsza połowa, kiedy ograniczenia w poruszaniu oraz pierwsza fala tzw. zwrotów, czyli rezygnacji z umów rezerwacyjnych, prowadziły w niektórych dzielnicach największych miast do ujemnego bilansu sprzedaży. Po złagodzeniu restrykcji nabywcy wrócili do domykania rozpoczętych transakcji, a elastyczna postawa deweloperów przejawiająca się w specjalnie skonstruowanych harmonogramach płatności czy zabezpieczeniach na wypadek pogorszenia sytuacji finansowej kupującego, ułatwiła wielu kolejnym podjęcie decyzji o zakupie. Choć trudno dziś, czy nawet w perspektywie najbliższych dwóch kwartałów, mówić o powrocie do przed-covidowego tempa sprzedaży, to wynik osiągnięty na sześciu największych rynkach bliższy jest bardziej optymistycznym scenariuszom, jakie zakładaliśmy dla branży.

komentuje Katarzyna Kuniewicz, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL

Mniej chętnych na zakupy z długim terminem realizacji

Drugi kwartał był okresem, w którym deweloperom udało się uruchomić sprzedaż sporej liczby nowych inwestycji. Było to o tyle niespodziewane, że wyniki z początku 2020 roku wskazywały na poważne problemy w tym zakresie. Nowe wprowadzenia we wszystkich analizowanych przez JLL miastach przewyższyły wolumen transakcji, co sprawiło, że oferta liczona łącznie dla Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Poznania i Łodzi wzrosła o 10,5% w stosunku do danych z marca i wyniosła na koniec czerwca 48 900. Przy tym, jak podkreślają eksperci, wciąż jest to poziom niższy niż średnia z ostatnich lat. Nadal też jest to oferta „zdrowa”. W puli mieszkań dostępnych do zakupu niewiele, bo zaledwie 11% stanowią mieszkania gotowe. Wzrósł natomiast istotnie, z 13% do 23%, udział mieszkań z terminem zakończenia realizacji w 2022 roku.

Ilustruje to dobrze nastroje kupujących, którzy wprawdzie nie rezygnują z zakupu, ale wykazując większą ostrożność chętniej wybierają mieszkania z terminem odbioru przypadającym w okresie do 12 miesięcy od chwili zakupu. Dla deweloperów może to oznaczać dłuższy niż w ostatnich latach czas potrzebny na skomercjalizowanie nowo wprowadzanych projektów i konieczność zapewnienia dodatkowego finansowania na etapie realizacji.

dodaje Katarzyna Kuniewicz, ekspertka JLL

Kalejdoskop zdarzeń, kalejdoskop cen

Choć spadki cen mieszkań były wymieniane jako jeden z nieuniknionych efektów pandemii, nabywcy wciąż nie mogą mieć powodów do zadowolenia. Spadki średnich cen mieszkań dostępnych w ofercie odnotowane w zaledwie trzech z sześciu analizowanych miast wyniosły nie więcej niż 1%, a Kraków stał się trzecim po Warszawie i Trójmieście rynkiem, na którym średnia przekroczyła symboliczną granicę 10 000 zł/mkw. Zdaniem analityków z JLL, rzeczywiste strategie cenowe deweloperów będą w nadchodzących miesiącach najlepiej widoczne w cenach mieszkań wprowadzanych do sprzedaży, ale na razie jeszcze trudno na ich podstawie wyciągać daleko idące wnioski.

Dopóki sprzedaż i wprowadzenia nie ustabilizują się na określonym poziomie, utrzymującym się przez 2-3 kwartały, trudno będzie jednoznacznie oceniać trendy związane z cenami. Bardzo niskie wolumeny – zarówno transakcji, jak i nowych wprowadzeń – sprawiają, że średnie podlegają dużym wahaniom i nie oddają rzeczywistego obrazu rynku. W dodatku nastroje konsumentów w czerwcu i lipcu są nad wyraz optymistyczne, a jesień i zima mogą przynieść ich nieznaczne ochłodzenie. Do bardziej radykalnej zmiany polityki cenowej może przekonać deweloperów duża dysproporcja pomiędzy skalą popytu i podaży lub jednoznacznie negatywna informacja o istotnych zmianach w otoczeniu rynku, a z taką, póki co nie mamy do czynienia.

wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego