Zmiany w księgowaniu umów najmu – rewolucji na rynku biurowym nie będzie

14 listopada 2018

MSSF 16 wpłynie na obraz rynku najmu powierzchni biurowych, ale sektor nie musi obawiać się znaczących przetasowań.

Zmiany, które wprowadza MSSF 16, wydają się nieznaczące dla właścicieli nieruchomości. Okazuje się jednak, że po wprowadzeniu nowego standardu rachunkowości, niektórym najemcom bardziej może opłacić się zawieranie krótkich umów najmu. Ale jak wskazują eksperci, taki scenariusz może być możliwy przede wszystkim w przypadku mniejszych firm i start-upów, jednak nie korporacji.

W styczniu 2016 r. Rada Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR) opublikowała treść nowego standardu rachunkowości dotyczącego leasingu - MSSF 16. Zgodnie z ustaleniami ma on wejść w życie już 1 stycznia 2019 r. Chodzi przede wszystkim o ujednolicenie zasad prezentowania danych finansowych. Oznacza to, że obowiązująca obecnie forma leasingu operacyjnego nie będzie już dostępna – za wyjątkiem umów krótkoterminowych (do 12 miesięcy) oraz tych dotyczących aktywów o niskiej wartości.

MSSF 16 będzie miał szczególnie odczuwalny wpływ na spółki, dla których forma leasingu operacyjnego stanowiła istotne źródło finansowania pozabilansowego. Może on również po części wpływać na zamianę strategii niektórych firm i pójście np. w kierunku łączenia typowego, wieloletniego wynajmu biura z przestrzeniami oferowanymi w tym samym budynku przez operatorów przestrzeni elastycznych. Dziś elastyczność to słowo klucz. Niemniej jednak tradycyjny leasing pozostanie podstawową formą dysponowania przestrzenią biurową dużych korporacji.

Mateusz Polkowski, Dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa w JLL

Niektórzy eksperci sądzą, że możliwa będzie presja ze strony firm, na skracanie okresów najmu. Obawy te rozwiewa Artur Apostoł, Head of Investments w Globalworth Poland, którego zdaniem duże korporacje nie będą przechodziły z umów długoterminowych na krótkoterminowe tylko z tego powodu, że zostały zmienione zasady prezentowania zobowiązań.

Ten scenariusz może oczywiście być możliwy, ale raczej w przypadku mniejszych firm i start up’ów. Co więcej, sami nie zauważamy żadnych ruchów ze strony najemców, które wskazywałyby na to, że mają w planach zmianę umów na krótsze.

Artur Apostoł, Head of Investments w Globalworth Poland

Globalworth Poland to obecnie największy, instytucjonalny właściciel powierzchni biurowej w Polsce. W portfolio firmy znajdują się zróżnicowane pod względem powierzchni i lokalizacji projekty biurowe m.in. w Warszawie, Łodzi, Wrocławiu czy Krakowie. Zdaniem Artura Apostoła, zmiany w podejściu firm do najmu biur, które zachodzą na rynku, nie są spowodowane wdrożeniem zmian w MSSF 16, a zmianą sposobu myślenia samych przedsiębiorców o ich potrzebach lokalowych. Już teraz można zaobserwować znaczny wzrost liczby firm coworkingowych w kraju, które są w stanie oferować krótkoterminowe umowy najmu np. start-upom czy freelancerom, ale z tej oferty korzystają nierzadko także duże korporacje, które lokują niektóre swoje zespoły w takich przestrzeniach biurowych.

Starsze biurowce wracają do łask

Jak wynika z raportu „MSSF – co przyniesie przyszłość”, zrealizowanego przez JLL, średnia długość umowy wynajmu biur wynosi obecnie w Polsce pięć lat. Nowe regulacje mogą natomiast sprawić, że bardziej popularne staną się tzw. break option, czyli możliwość rozwiązania umowy po trzech latach. Co ciekawe, jak zauważają eksperci, zasady MSSF 16 mogą pozytywnie wpłynąć na rynek starszych nieruchomości biurowych, które są w stanie oferować krótsze okresy najmów, niż ma to miejsce w przypadku całkiem nowych inwestycji.

W starszym budynku biurowym można zawrzeć chociażby trzyletnią umowę najmu, która nie będzie w aż tak znacznym stopniu wpływała na bilans spółki.

Mateusz Polkowski, Dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa w JLL

Nie ulega wątpliwości, że nowe standardy księgowe będą w pewien ograniczony sposób wpływać na obraz rynku najmu powierzchni biurowych w Polsce. Warto jednak podkreślić, że popyt na nie systematycznie rośnie. Jak wynika z analizy JLL, w okresie I-III kw. 2018 r. wyniósł on ponad 1 mln mkw., z czego za około 40 proc. odpowiadają główne rynki poza Warszawą. Ponadto w całej Polsce w trakcie budowy jest obecnie 1,6 mln mkw. powierzchni biurowych.