Warszawa w centrum uwagi

12 grudnia 2018

Zapotrzebowanie na biura w Warszawie jest coraz większe, rośnie również absorpcja nowej powierzchni, wskaźnik pustostanów maleje, a na rynku odnotowywany jest wzrost czynszów i zwiększenie wolumenu inwestycji. W przyszłym roku miasto powinno jeszcze bardziej umocnić swoją pozycję biurowego lidera CEE. Zatem - dlaczego Warszawa?

Warszawa to lider regionu Europy Środkowo-Wschodniej pod względem wzrostu ekonomicznego oraz dojrzałości rynku biurowego. Mocna koniunktura gospodarcza pozwala na dalszy optymizm.

Dlaczego właśnie tutaj?

Warszawa, jako biznesowa stolica regionu CEE, jest chętnie wybierana przez globalnych gigantów technologicznych, takich jak Facebook, Google i Samsung, wiele firm doradczych, w tym Deloitte, EY, KPMG i PWC oraz inne międzynarodowe i polskie korporacje. Co więcej, oprócz firm już tu obecnych, na Warszawę decydują się kolejni światowi gracze, czego świetnym przykładem są inwestycje banków J.P. Morgan czy Standard Chartered.

Dzięki doskonałej marce, dynamicznemu wzrostowi PKB rok do roku, znaczącym zmianom infrastrukturalnym i największej puli talentów w Polsce, Warszawa nadal z powodzeniem przyciąga międzynarodowe firmy. Warto przy tym podkreślić, że stołeczna gospodarka ewoluuje w kierunku zaawansowanych usług, w szczególności z obszaru bankowości i finansów, ubezpieczeń, doradztwa, mediów, a także sektora technologicznego. Atrakcyjność inwestycyjna miasta może być dodatkowo wzmocniona dzięki awansowi Polski do grona państw rozwiniętych w indeksie FTSE Russsell.

Anna Młyniec, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych i Reprezentacji Najemcy, JLL

Atrakcyjność inwestycyjna Warszawy jest nierozerwalnie związana z różnorodnym rynkiem biurowym, który jest w stanie odpowiedzieć na oczekiwania każdej firmy. Może to być globalny gigant poszukujący najnowocześniejszego biura w prestiżowej lokalizacji, średniej wielkości korporacja, która koncentruje się na kwestii najkorzystniejszych dojazdów do pracy dla pracowników, mała firma, potrzebująca lokalizacji blisko swoich kluczowych klientów, a także start-up lub freelancer, dla których kluczowe są efekty synergii w środowisku coworkingowym. W Warszawie jest miejsce dla wszystkich.

Warszawę cechuje niezwykle wysoka aktywność najemców, co pomaga wyjaśnić fenomen tak wysokiego wzrostu nowoczesnych zasobów biurowych. Aktualnie stolica oferuje 5,4 mln mkw. biur, a kolejne 740 000 mkw. powierzchni jest w budowie z datą finalizacji do 2021 roku. Mimo że najwięcej nowej podaży trafi na rynek w 2020, to Warszawę charakteryzuje wyjątkowa chłonność i równowaga pomiędzy podażą i popytem.

Mateusz Polkowski, Dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa, JLL

Na koniec 2017 roku firmy zajmowały w stolicy o 360 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej więcej niż rok wcześniej, co było drugim najlepszym wynikiem wśród europejskich miast. Lepszy rezultat osiągnał jedynie Paryż - 440 000 mkw. Warto jednak zauważyć, że ma on około 10-krotnie większą ilość całkowitej powierzchni biurowej.

W ujęciu procentowym, patrząc na chłonność versus podaż, Warszawa zajmuje zdecydowanie pierwszą pozycję, deklasując zachodnioeuropejskie miasta, takie jak np. Dublin, Frankfurt, Bruksela, Madryt, Barcelona, Berlin czy Lizbona, które są postrzegane jako niezwykle konkurencyjne lokalizacje.

Mateusz Polkowski, Dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa, JLL

Dlaczego teraz?

Wysoka aktywność deweloperska jest podtrzymywana przez ciągle rosnące zapotrzebowanie na powierzchnię biurową. Od 2015 zainteresowanie najemców biurami stale rośnie, a tylko pomiędzy pierwszym a trzecim kwartałem tego roku na stołecznym rynku wynajęto 632 000 mkw. powierzchni. Mocna kondycja stołecznego rynku biurowego wynika częściowo z dużego zróżnicowania najemców. Szczególnie aktywne są firmy z sektora usług biznesowych, doradztwa, bankowości, ale też operatorzy elastycznych przestrzeni biurowych.

Anna Młyniec, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych i Reprezentacji Najemcy, JLL

Poziom pustostanów w Warszawie pozostaje w tendencji spadkowej i pod koniec III kwartału 2018 wyniósł 10%. W centralnych regionach wynosi 6,6%, co jest najniższym wynikiem od 2012 roku.

Najwyższe czynsze transakcyjne wzrosły w centralnych częściach Warszawy ze względu na wysoki popyt, niski wskaźnik pustostanów (który jest znacznie poniżej średniej dla całego miasta) oraz rosnące koszty budowy (wzrost średnio o 15-20% w porównaniu z 2012 r.). W szerokim centrum czynsze dla najlepszych nieruchomości wynoszą od 17 euro do 23,5 euro / mkw. /miesiąc, a poza nim od 11 euro do 15 euro/ mkw. / miesiąc.

Stawki czynszowe w Warszawie osiągnęły już najniższy możliwy poziom. W tym momencie naturalną konsekwencją spadającego współczynnika pustostanów, zwłaszcza w centralnych obszarach Warszawy, oraz rosnącymi kosztami pracy (wzrost o ok. 30% od 2012), jest presja na wzrost czynszów w najbliższej przyszłości. Potwierdza to badanie przeprowadzone na terenie całej Europy, które wskazało, że Warszawa znajduje się w czołówce miast, gdzie te czynniki powinny przyspieszyć podniesienie stawek czynszowych.

Mateusz Polkowski, Dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa, JLL

Więcej informacji na temat rynku biurowego w Warszawie i jego przyszłości można znaleźć w najnowszym raporcie JLL Why Warsaw? Why now?

Agnieszka Ratajczyk

Senior Consultant Linkleaders

+48 504 020 522