Służewiec potrzebuje nowych pomysłów

10 stycznia 2019

Zróżnicowanie oferty Służewca, zdominowanego dotąd przez funkcję biurową, to szansa na zwiększenie atrakcyjności tej części Warszawy.

Warszawski Służewiec – jedna z największych i najbardziej znanych dzielnic biznesowych w Polsce, oferuje obecnie blisko 1,1 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Według ostatnich szacunków, w tamtejszych biurowcach zatrudnionych jest już ok. 87 000 pracowników. Dominacja zabudowy biurowej na Służewcu rodzi jednak szereg konsekwencji, takich jak niewystarczająca integracja dzielnicy z resztą miasta czy niewielka aktywność po godzinach pracy biur. W miarę, jak potrzeby pracowników i mieszkańców miasta zmieniają się, pojawiają się głosy, że ta część Warszawy potrzebuje nowej strategii i planu działania. Jakie działania będą sprzyjać lepszemu funkcjonowaniu i postrzeganiu tej dzielnicy przy jednoczesnym utrzymaniu jej atrakcyjności jako hubu biznesowego?

Służewiec to obszar niezwykle ważny dla Warszawy, skupiający tysiące miejsc pracy i generujący znaczne wpływy podatkowe do kasy miasta. Zależy nam na tym, aby usprawniać jego funkcjonowanie, zarówno poprzez inwestycje infrastrukturalne, jak i poprzez poprawę funkcjonalności i estetyki tego miejsca. Obecnie dobiega końca przebudowa ulicy Marynarskiej, a do 2020 r. na Służewiec będzie można wjechać bezpośrednio z Ochoty poprzez przedłużoną ulicę Woronicza. W planach jest także budowa łącznika tramwajowego wzdłuż Al. Wilanowskiej. Widzimy także, że zbyt duża koncentracja funkcji biurowej w jednym miejscu prowadzi do wielu niekorzystnych zjawisk. Będziemy dążyć do tego, aby Służewiec stał się dzielnicą w pełni wielofunkcyjną, co osiągniemy dopuszczając więcej funkcji mieszkaniowej oraz towarzyszące jej szkoły, przedszkola, sklepy. Dzięki wszystkim tym działaniom będziemy budować coraz lepszą opinię o tej części miasta.

Michał Olszewski, Zastępca Prezydenta Warszawy

Służewiec czeka na zmiany

Jak wynika z raportu JLL „Służewiec 2.0”, czynnikami sprzyjającymi powstaniu w tym miejscu biurowego hubu była dostępność poprzemysłowych gruntów, atrakcyjna lokalizacja pomiędzy centrum miasta a Lotniskiem Chopina, czy bliskość popularnych dzielnic zamieszkiwanych przez klasę średnią takich jak Mokotów, Ursynów, Wilanów oraz niższy niż w Centralnym Obszarze Biznesu poziom czynszów.

Przez długi czas rozwój biur nie był jednak ujęty w ramy planowania przestrzennego, co doprowadziło do szeregu negatywnych konsekwencji, z którym boryka się dziś dzielnica. Wśród nich należy wymienić przede wszystkim niewystarczającą obsługę komunikacyjną tego obszaru transportem publicznym. W rezultacie lokalny układ drogowy, nieprzystosowany do obsługi tysięcy aut dziennie, jest pod ogromną presją.

Jan Jakub Zombirt, Dyrektor, Dział Doradztwa Strategicznego, JLL

W ostatnich latach sytuacja uległa dalszemu zaostrzeniu na skutek przedłużającej się przebudowy ulicy Marynarskiej. W efekcie, na długi okres wyłączono funkcjonowanie odcinka linii tramwajowej. Na szczęście remont zbliża się już ku końcowi, usprawnieniu sytuacji ma też sprzyjać dodatkowe połączenie Służewca z Ochotą wzdłuż przedłużonej ulicy Woronicza, które powinno zostać ukończone w 2020. W tym samym roku GDDKiA planuje oddanie do użytku Południowej Obwodnicy Warszawy S2 pomiędzy ulicami Puławską a Lubelską, co znacząco zredukuje tranzytowy charakter ulic Marynarskiej i Rzymowskiego.

Kolejnym elementem wpływającym na postrzeganie dzielnicy jest jej monofunkcyjność. Dominacja zabudowy biurowej okazała się niekorzystna z punktu widzenia komfortu pracowników i odwiedzających. Z jej powodu obszar ten jest postrzegany jako miejsce, do którego jeździ się jedynie do pracy, a nie w pełni funkcjonalna część miasta. Mimo że zabudowa mieszkaniowa pojawia się na północnych i południowych krańcach dzielnicy, to wciąż jej centralny obszar ma charakter ściśle komercyjny. W efekcie, znaczny obszar Służewca nie posiada stałych mieszkańców, przez co charakteryzuje się także niską aktywnością obywatelską mierzoną np. za pomocą wniosków i głosów oddanych na projekty w ramach budżetu partycypacyjnego.

Większa różnorodność szansą na zwiększenie atrakcyjności

Eksperci JLL zwracają uwagę, że szansą na zwiększenie prestiżu Służewca będzie także poprawa jego estetyki i funkcjonalności m.in. poprzez budowę wysokiej jakości przestrzeni publicznych połączonych ciągami pieszymi. Wyzwaniem, któremu musi stawić czoła Biznesowy Mokotów, jest także zapewnienie pracownikom okolicznych firm miejsc, w których będą chcieli zostać po godzinach pracy i spędzić wolny czas.

Nasze stowarzyszenie od 2 lat zabiega o stworzenie na Służewcu atrakcyjnych terenów publicznych, których tak bardzo brakuje tu pracownikom i mieszkańcom. Nawiązaliśmy w tym celu współpracę z Zarządem Zieleni, który przejął od Dzielnicy tereny wzdłuż torów kolejowych, aby utworzyć park linearny. Projekt, który właśnie przedstawili urzędnicy wygląda bardzo obiecująco. Jest szansa, że jeszcze latem przyszłego roku mieszkańcy Służewca będą mogli korzystać ze świetnej jakości terenów zielonych. Dodatkowo współpracujemy z Miastem oraz właścicielami budynków znajdujących się w kwartale ulic: Domaniewska – Suwak – Konstruktorska – Postępu, aby także tam utworzyć strefę zieleni i rekreacji. Cieszy nas bardzo, że ta niegdyś biurowa dzielnica zmienia się na naszych oczach w kawałek prawdziwego miasta z blokami mieszkalnymi, usługami, kawiarniami i dobrze zaprojektowanymi terenami publicznymi.

Karina Koziej, Stowarzyszenie Lepszy Służewiec

Mimo że Służewiec potrzebuje budowy projektów wielofunkcyjnych, to jak wskazują analizy JLL, dostępność niezabudowanych gruntów jest jednak coraz mniejsza, co w przyszłości może generować potrzebę zmiany funkcji części istniejących na Służewcu nieruchomości.

Tymczasem, w wielu miejscach na Służewcu obowiązujące plany miejscowe wykluczają możliwość budowy mieszkań. Wprowadzenie miksu funkcji – komercyjnych i mieszkaniowych - pozwoliłoby na częściowe odwrócenie kierunków potoków komunikacyjnych do i z dzielnicy, ożywiło Służewiec po godzinach pracy biur, zwiększyło popyt w lokalnych punktach handlowo-usługowych i przyczyniło się do poprawy poziomu bezpieczeństwa. Wszystkie te elementy pozytywnie wpłynęłyby na odbiór Służewca jako całości i poprawiłyby jego prestiż. Jeśli za tym pójdą również konkretne strategie celujące w rozwiązanie problemów transportowych, Służewiec ma dużą szansę obronić swoją pozycję jednej z najatrakcyjniejszych biznesowo części Warszawy.

Jan Jakub Zombirt, Dyrektor, Dział Doradztwa Strategicznego, JLL

Agnieszka Ratajczyk

Senior Consultant Linkleaders

+48 504 020 522