Łódź – gwiazda rynku deweloperskiego 2018 r.

07 lutego 2019

Po blisko 5 latach „trwania” w gronie miast o największej skali obrotów na rynku pierwotnym w Polsce, Łódź zaczęła odrabiać straty, by w 2018 r. z ponad 30% r/r wzrostem wolumenu transakcji zostać gwiazdą rynku deweloperskiego.

Łódź, mimo iż pod względem liczby ludności zajmuje trzecie miejsce wśród największych miast Polski, przez długi czas pozostawała w ogonie stawki jeśli chodzi o wyniki na rynku mieszkaniowym. Pod wieloma względami, np. cen czy skali sprzedaży na pierwotnym rynku mieszkaniowym, bliżej było jej do takich miast jak Lublin czy Szczecin, niż do Warszawy czy Wrocławia.

W minionych trzech latach sytuacja jednak zmieniła się zdecydowanie i Łódź okazała się prawdziwą gwiazdą rynku deweloperskiego. Popyt na mieszkania rósł wyjątkowo dynamicznie. Jak podaje REAS, JLL Residential Advisory, liczba nowych mieszkań sprzedanych w tym mieście w 2018 roku była ponad dwukrotnie większa niż jeszcze w 2015 roku (4,2 tys. transakcji w 2018 roku wobec 1,9 tys. w 2015 roku), osiągając niespotykaną wcześniej wielkość.

Większy wybór mieszkań = większy popyt

Zdaniem Agnieszki Mikulskiej, starszego konsultanta w dziale badań rynku mieszkaniowego REAS, JLL Residential Advisory, było to możliwe dzięki elastyczności deweloperów i ich szybkiej reakcji na rosnący popyt.

W 2015 roku sprzedaż ponad 4 tys. mieszkań na rynku pierwotnym w zasadzie nie byłaby fizycznie możliwa, ze względu na relatywnie niewielką ofertę, a tym samym zbyt mały wybór mieszkań. Do tego niekorzystny w stosunku do cen na rynku pierwotnym poziom limitu cen w programie MdM sprawił, że Łódź w najmniejszym stopniu (spośród sześciu miast monitorowanych przez REAS, JLL Residential Advisory) skorzystała z efektu dopalacza, jaki ten rządowy program wywołał na rynkach Wrocławia, Poznania czy Trójmiasta.

Agnieszka Mikulska, ekspertka z działu badań rynku mieszkaniowego REAS, JLL Residential Advisory

Dość powoli rozkręcały się też inicjatywy, które przyciągałyby do tego miasta inwestorów.

Rozwój rynku mieszkaniowego w Łodzi nastąpił w ślad za rozwojem innych sektorów nieruchomości. Inicjatywa władz lokalnych (w tym programy rewitalizacji, rozwój infrastruktury i promocja miasta - również na arenie międzynarodowej) przyniosły rozwój rynku powierzchni biurowych. Atrakcyjne warunki do inwestowania w połączeniu z atutem jakim jest położenie miasta w centralnej części Polski umożliwiły dynamiczny rozwój branży logistycznej i magazynowej. To również pośrednio dzięki nim łódzki rynek mieszkaniowy znalazł się w kręgu zainteresowania nabywców kupujących mieszkania z myślą o ich późniejszym odnajęciu, dla których skala zwrotu z inwestycji w drożejące mieszkania w Warszawie czy Trójmieście powoli przestawała być atrakcyjna. Deweloperzy mieszkaniowi wykorzystali tą okazję. W samym 2018 roku zasilili ofertę wprowadzając do sprzedaży 4,6 tys. mieszkań (2,5 razy więcej, niż w 2015).

Uruchamianie dużej liczby nowych inwestycji okazało się korzystne dla nabywców - systematyczny wzrost liczby oferowanych przez deweloperów mieszkań, głównie w segmencie mieszkań popularnych, oznaczał brak dodatkowej presji na wzrost cen.

Agnieszka Mikulska, ekspertka z działu badań rynku mieszkaniowego REAS, JLL Residential Advisory

W 2018 roku przeciętne ceny ofertowe wzrosły w Łodzi o 8%, co jest najniższym wynikiem wśród 6 największych rynków w Polsce (Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Poznania i Łodzi), a od końca 2016 roku o 17%, co również zalicza się do jednych z niższych wyników w tej grupie miast. Popyt odpowiedział na nową podaż równie entuzjastycznie, co pozwoliło deweloperom działającym w Łodzi zamknąć 2018 r. z wynikiem 4,2 tys. i kolejny rok z rzędu pobić rekord sprzedaży nowych mieszkań – tym razem aż o 30%.

Demografia motorem wzrostów?

Wprawdzie Łódź od lat boryka się z problemem malejącej liczby ludności, jednak wciąż jest pod tym względem trzecim największym miastem w Polsce (za Warszawą i Krakowem). Jeśli weźmiemy pod uwagę liczbę transakcji na rynku pierwotnym w odniesieniu do liczby mieszkańców, w Łodzi widzimy wciąż bardzo dużą przestrzeń do wzrostu. W 2018 roku na 1000 osób przypadało tu niespełna 6 lokali sprzedanych na rynku pierwotnym, podczas gdy na pozostałych dużych rynkach było to nawet blisko 17 mieszkań, a w latach poprzednich nawet ponad 19.

Obecne wyniki rynku łódzkiego wskazują, że dystans ten mógłby się dalej zmniejszać, zwłaszcza że relacja cen do wynagrodzeń w Łodzi jest wciąż korzystna – najkorzystniejsza spośród 6 analizowanych przez REAS miast.

Choć w najbliższych kwartałach można się spodziewać ograniczenia liczby transakcji ze względu na rosnący poziom cen, zwłaszcza w najniższym segmencie jakościowym, to dość stabilny popyt, który nie był zaspokajany w poprzednich latach, pozwala myśleć o rynku łódzkim jako o dość bezpiecznym dla kolejnych inwestycji deweloperskich. Oczywiście pod warunkiem, że deweloperzy nauczeni niepowodzeniami pewnych wyjątkowych projektów sprzed 10 lat, które na długo zaciążyły na lokalnym rynku mieszkaniowym, będą rozsądnie podchodzić do możliwości jakie daje ten dość specyficzny rynek.

Agnieszka Mikulska, starszy konsultant w dziale badań rynku mieszkaniowego REAS, JLL Residential Advisory

Więcej na temat rynków mieszkaniowych największych polskich miast znaleźć można w najnowszym raporcie REAS, JLL Residential Advisory „Rynek mieszkaniowy w Polsce – IV kw. 2018 r.”