Deweloperzy trzymają poziom

25 kwietnia 2019

Po okresie turbulencji spowodowanych problemami z nową podażą rynek nowych mieszkań powoli się stabilizuje. Ceny rosną, ale już nie tak gwałtownie.

Deweloperzy działający w sześciu największych miastach Polski sprzedali w pierwszym kwartale br. 16,5 tysiąca nowych mieszkań i tym samym powtórzyli wynik z ostatniego kwartału 2018 r. Podobna liczba, 16,8 tysiąca lokali, trafiła w tym czasie do oferty. Opóźniony boom przeżywają Poznań i Łódź, w których odnotowano w ostatnim kwartale rekordy sprzedażowe – czytamy w najnowszym raporcie JLL "Rynek mieszkaniowy w Polsce Q1 2019".

Pierwszy kwartał 2018 roku nie przyniósł zaskakujących zmian, jeśli chodzi o wyniki w sektorze mieszkaniowym. Mimo wyraźnego spadku (-12,5% k/k) liczby nowych wprowadzeń deweloperom udało się ustabilizować proces uruchamiania kolejnych inwestycji, a liczba mieszkań wprowadzonych na rynek w okresie ostatnich 12 miesięcy (67,9 tys.) wyraźnie przewyższyła liczbę mieszkań sprzedanych w tym samym czasie (62,9 tys.). Zrównoważenie popytu oraz ustabilizowanie sytuacji w sektorze budowlanym zahamowało gwałtowny wzrost cen, z którym mieliśmy do czynienia w ostatnim roku. W Krakowie, Trójmieście i Poznaniu średnie ceny mieszkań pozostających w ofercie utrzymały się na poziomie z grudnia, a w Łodzi były wyższe zaledwie o 1,3%.

Mniej zakupów gotówkowych

Ani odpowiednio wysoka podaż, ani stabilizacja cen nie pozwoliła jednak deweloperom działającym na największych rynkach istotnie zwiększyć w pierwszym kwartale roku liczby transakcji, a firmy działające we Wrocławiu i Trójmieście odnotowały w porównaniu z grudniem procentowo nawet dwucyfrowe spadki.

Mniejsza liczba transakcji jest w dużej mierze związana ze spadającym popytem ze strony prywatnych inwestorów kupujących mieszkania na wynajem. Rosnące ceny zmniejszyły istotnie rentowność najmu takich mieszkań, a nabywcy, zwłaszcza ci najbardziej zamożni, kupujący mieszkania za gotówkę, decyzję o inwestycji odłożyli na później.

Boom na najmniejszych rynkach

Ciekawie natomiast przedstawia się sytuacja w Poznaniu i Łodzi, miastach o najmniejszej skali obrotów na rynku pierwotnym. One właśnie teraz przeżywają swój boom. O ile w pozostałych (Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście) najwyższe wolumeny transakcji przypadały na wybrane kwartały 2017 roku, to w Poznaniu i Łodzi rekordy padły właśnie teraz. Na rynku poznańskim sprzedano 1700 mieszkań (+36% k/k), a w Łodzi 1300 (+26% k/k).

Jeśli wziąć pod uwagę, że jeszcze w 2017 r. w Łodzi liczba sprzedanych mieszkań oscylowała w granicach 800 kwartalnie, to wynik przekraczający 1300 jednostek jest imponujący. Jest to nagroda dla deweloperów działających w tym mieście za wyjątkowo wysokie i atrakcyjne wprowadzenia w poprzednich kwartałach. Jeśli podobnie na zwiększenie oferty zareagują nabywcy z Poznania, to rekord sprzedażowy w tym mieście jeszcze przed nami.

Katarzyna Kuniewicz, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL

Szanse i zagrożenia

Zdaniem Kazimierza Kirejczyka, Wiceprezesa Zarządu JLL „Polski rynek deweloperski wciąż funkcjonuje na bardzo wysokich obrotach. Choć w większości miast sprzedaż zmalała w porównaniu z rekordami odnotowywanymi w 2017 r., to polskie metropolie pozostają na tle innych miast w regionie i Europie liderami w liczbie mieszkań budowanych na sprzedaż”.

Zdaniem autorów raportu "Rynek Mieszkaniowy w Polsce Q1 2019" nie oznacza to jednak, że branża nie ma powodów do niepokoju. Kluczowa dla stabilności sektora jest równowaga pomiędzy popytem a podażą i to właśnie ona przez ostatnie lata zapewniała wzrost polskiej mieszkaniówce. Z punktu widzenia elastyczności podaży kluczowe będą planowane zmiany legislacyjne, w tym m. in. planowane przywrócenie możliwości nabywania gruntów rolnych w granicach miast i nowa ustawa o planowaniu przestrzennym. Po stronie popytu czynnikiem hamującym mogą być kolejne wzrosty cen, nieuniknione przy dalszym ograniczaniu podaży.

Szansą pozwalającą w najbliższych latach na utrzymanie dotychczasowego wolumenu transakcji jest coraz większa liczba i aktywność funduszy inwestycyjnych zainteresowanych nabyciem całych budynków mieszkaniowych z myślą o długoterminowym wynajmie. Coraz więcej firm deweloperskich zaczyna traktować inwestorów instytucjonalnych jako równoległą ścieżkę sprzedaży mieszkań.

Paweł Sztejter, Dyrektor Działu Rynku Mieszkaniowego, JLL