Warszawski rynek biur nabiera tempa

26 kwietnia 2019

W I kwartale roku wynajęto ponad 140 000 mkw., natomiast w budowie pozostaje ok. 750 000 mkw. powierzchni. Aktywność najemców będzie rosła, a rynek już teraz czeka na oddanie spektakularnych projektów biurowych.

Firma doradcza JLL podsumowała sytuację na warszawskim rynku biurowym na koniec I kwartału 2019 r.

Podaż – rynek biurowy w czasie zmian

Jak wynika z danych JLL, w I kwartale do użytku oddano ponad 20 000 mkw. w trzech budynkach, z czego największym był Spark B, zrealizowany przez Skanska Property Poland. Z kolei do największych biurowców przewidzianych do otwarcia w tym roku należą Mennica Legacy (Golub GetHouse) oraz Chmielna 89 (Cavatina). Rynek czekają dynamiczne zmiany w nadchodzących latach.

Jesteśmy świadkami transformacji biznesowej panoramy Warszawy, w głównej mierze dzięki budowie licznych wież biurowych. Obecnie w realizacji znajduje się ok. 750 000 mkw. biur, które zostaną ukończone do 2021 roku. Dwiema najbardziej spektakularnymi realizowanymi inwestycjami są The Warsaw Hub, wielofunkcyjny projekt, który cieszy się ogromnym zainteresowaniem najemców, oraz Varso Place, którego wieża biurowa będzie najwyższym budynkiem w Unii Europejskiej.

Tomasz Czuba, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, JLL

Innymi projektami, które powstają w centrum stolicy są także, m.in. Generation Park, Skyliner czy Warsaw Unit.

Od dłuższego czasu obserwujemy silną koncentrację projektów budowanych w centralnych strefach Warszawy, co w średniej perspektywie może doprowadzić do braku nowego produktu na rynku poza centrum. Dlatego tym ważniejsze są planowane zmiany infrastrukturalne, które mają na celu poprawę komunikacji pomiędzy poszczególnymi częściami miasta, co może doprowadzić do wykreowania nowych adresów biurowych w stolicy. Przykładowo – taką szansę stwarza planowana budowa tramwaju z Dworca Zachodniego na Wilanów.

Mateusz Polkowski, Dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa, JLL

2019 rok będzie wyjątkowy dla operatorów przestrzeni elastycznych. Część z nich już w I kwartale zdecydowała się rozszerzyć skalę swojej obecności na stołecznym rynku. Przykładem może być Spaces w Centrum Marszałkowska czy New Work w Wola Retro. Co więcej, około 50 000 mkw. nowej powierzchni elastycznej jest już potwierdzone do otwarcia w 2019 r., a wolumen ten może być jeszcze większy. W kontekście nowych operatorów na rynku, swoją pierwszą lokalizację może otworzyć UMA Workspace, pod warunkiem ukończenia przed końcem roku budynku Chmielna 89.

Popyt – warszawski rynek się rozpędza, dobry wynik Mokotowa

Od stycznia do końca marca 2019 r. zapotrzebowanie na biura w Warszawie osiągnęło ponad 140 000 mkw., z czego za jedną trzecią popytu odpowiadały firmy z sektora IT, usług oraz sektora publicznego. Jednym z najważniejszych wydarzeń w tym czasie było ogłoszenie decyzji o konsolidacji i relokacji operacji mBanku, który docelowo zajmie ok. 40 000 mkw., dzięki czemu będzie to jedna z rekordowych umów w historii polskiego rynku biurowego. Na uwagę zasługuje także rosnąca aktywność sektora publicznego. Aktywność najemców w Warszawie nabiera rozpędu, a w kolejnych miesiącach można spodziewać się szeregu znaczących transakcji.

Patrząc na poszczególne strefy biurowe, największą popularnością w I kw. tego roku cieszył się Mokotów, gdzie wynajęto 41 000 mkw. Pierwsze trzy miesiące tego roku potwierdziły mocną kondycję tej części biurowej Warszawy i mimo słabszej passy ostatnich lat pokazują duży potencjał do dalszego rozwoju w przyszłości.

Tomasz Czuba, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, JLL

Pustostany i czynsze

Współczynnik pustostanów pozostaje na niskim poziomie 9,1% (6,3% w strefach centralnych i 11,0% poza nimi). Jest to skutek silnego zapotrzebowania na biura w stolicy, przez co duże firmy muszą rozważać opcje przednajmu, aby zabezpieczyć interesujące je powierzchnie. Poziom pustostanów spadł 1,7 pp rok do roku, a największy spadek zanotowała strefa Żwirki i Wigury (9,6 pp r-d-r). W 2019 r. przewiduje się dalszy spadek wakatu.

Najwyższe czynsze transakcyjne wzrosły w centralnych częściach Warszawy ze względu na wysoki popyt, niski wskaźnik pustostanów oraz rosnące koszty budowy. W szerokim centrum czynsze dla najlepszych nieruchomości wynoszą od 17€ do 24€/m²/miesiąc, a poza nim od 11€ do 15€/ m²/miesiąc.

Agnieszka Ratajczyk

Senior Consultant Linkleaders

+48 504 020 522