Kolejny znakomity rok na rynku biurowym w stolicy

23 lipca 2019

Duże transakcje zawarte w I półroczu na warszawskim rynku biurowym przełożyły się na świetny wynik po stronie popytu – do końca czerwca wynajęto 406 000 mkw. powierzchni. W budowie znajduje się ok. 780 000 mkw. biur, współczynnik pustostanów spada, a czynsze rosną.

Firma doradcza JLL podsumowała sytuację na warszawskim rynku biurowym na koniec I półrocza 2019.

Popyt – sektor BIFS zdominował pierwszą połowę roku

Po spokojnym początku 2019, w II kw. warszawski rynek biurowy nabrał rozpędu. Popyt od kwietnia do czerwca włącznie sięgnął 266 000 mkw. windując wynik za pierwsze półrocze do 406 000 mkw. Tak dobry wynik był rezultatem dużej aktywności firm z sektora finansowego i ubezpieczeniowego. Największe transakcje w I półroczu zawarły takie firmy jak Getin Bank (18 500 mkw. w The Warsaw Hub), Warta (prawie 17 600 mkw. w Warsaw Unit), poufny najemca (13 300 mkw. w Marynarska 12), Axa (12 900 mkw. w Warsaw Trade Tower) czy Bank Gospodarstwa Krajowego (12 400 mkw. w Varso).

W ostatnich miesiącach w Warszawie doszło do pięciu znaczących transakcji najmu zawartych przez instytucje finansowe i ubezpieczeniowe, z czego cztery z nich przypadły na szerokie centrum stolicy. Jest kilka powodów tak silnej koncentracji najemców na tym obszarze Warszawy. Jest to rejon o najlepszej dostępności komunikacji publicznej, a dodatkowo prestiż lokalizacji ułatwia rekrutację i utrzymanie pracowników, natomiast realizowane przez deweloperów spektakularne projekty dają możliwość wynajmu dużych powierzchni. Centrum jest też szczególnie popularne wśród firm wchodzących na rynek warszawski.

Anna Młyniec, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych i Reprezentacji Najemcy, JLL

W samym Centrum podpisano umowy na blisko 126 000 mkw. powierzchni. Na kolejnych miejscach uplasował się Mokotów (104 000 mkw.) i Centralny Obszar Biznesu (62 000 mkw.). Te trzy strefy biurowe były odpowiedzialne za prawie trzy czwarte łącznego popytu w Warszawie. Warto podkreślić, że niska dostępność istniejących biur spowodowała, że firmy w coraz większym stopniu rozważają projekty w budowie. W rezultacie, od stycznia do czerwca 2019 umowy przednajmu sięgnęły 108 500 mkw.

Biorąc pod uwagę transakcje podpisane już w III kw. – takie jak np. historycznie rekordowa umowa firmy mBank na ponad 45 000 mkw. - a także kontrakty planowane do zamknięcia w nadchodzących miesiącach, możemy się spodziewać kolejnego bardzo dobrego roku na stołecznym rynku biurowym.

Anna Młyniec, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych i Reprezentacji Najemcy, JLL

Flexy na fali

Dalszy rozwój notują również operatorzy elastycznych przestrzeni pracy. Ostatnio coraz większym zainteresowaniem cieszą się niestandardowe budynki, co widać na przykładzie transakcji w ArtN, gdzie rent24 oraz Inoffice podpisały umowy na prawie 6 000 mkw., czy 6 000 mkw. w Central Point wynajęte dla jednej z głównych sieci flex. Operatorzy dywersyfikują swoje portfolio lokalizacjj – najchętniej wybierając centrum, ale również poszukując opcji rozwoju poza nim. Dobrym tego przykładem jest decyzja Inoffice o otworzeniu nowego centrum w Business Garden oraz wynajem powierzchni w budynku Witosa Point przez markę Regus.

Podaż – deweloperzy na wysokich obrotach

Wysoki popyt na biura napędza aktywność deweloperów komercyjnych. W I półroczu 2019 do użytku oddano 80 500 mkw. biur w dziesięciu budynkach, a w budowie znajduje się około 780 000 mkw. powierzchni, która trafi na rynek do 2021 roku. Co ważne, około 40% tego wolumenu jest już zabezpieczone umowami przednajmu. To dowodzi, że Warszawa jest jednym z najbardziej chłonnych rynków biurowych w Europie, dzięki równowaga między podażą a popytem będzie zachowana.

Mateusz Polkowski, Dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa, JLL

Do największych oddanych do użytku projektów w I półroczu należały Moje Miejsce B1 (blisko 19 000 mkw., deweloper Echo Investment), Spark B (prawie 16 000 mkw., Skanska Property Poland) oraz Vector+ (blisko 14 000 mkw., City Level).

Pustostany i czynsze

Współczynnik pustostanów w Warszawie obniżył się do 8,5% (5,6% w strefach centralnych i 10,4% poza nimi), co jest spadkiem o 2.6 p.p. rok do roku. Jest to również najniższy wynik od 2012 roku i prognozowane są dalsze spadki tej wartości.

Najwyższe czynsze transakcyjne wzrosły w centralnych częściach Warszawy ze względu na wysoki popyt, niski wskaźnik pustostanów oraz rosnące koszty budowy. W szerokim centrum stawki dla najlepszych nieruchomości wynoszą od 17 do 24 euro /mkw. /miesiąc, a poza nim od 11 euro do 15 euro / mkw. / miesiąc.

Agnieszka Ratajczyk

Senior Consultant Linkleaders

+48 504 020 522