Dlaczego inwestycje typu build-to-rent nabierają tempa w Europie Środkowo-Wschodniej

24 lutego 2020

Nowa generacja najemców w miastach Europy Środkowej i Wschodniej napędza popyt na nowe, profesjonalnie zarządzane mieszkania na wynajem i mieszkania studenckie.

Młodzi ludzie od lat przybywają do największych miast Europy Środkowej i Wschodniej na studia lub w poszukiwaniu pracy. Teraz jednak start w nowym miejscu jest łatwiejszy, bo szybko rośnie oferta nowoczesnych mieszkań na wynajem. W dużych miastach w całym regionie zaczęły pojawiać się nowe, specjalnie zaprojektowane i profesjonalnie zarządzane projekty mieszkaniowe, oferujące pokoje o wysokim standardzie i liczne udogodnienia, a skala inwestycji w tzw. obszarze Living, zgodnie z najnowszymi danymi JLL, w ostatnim roku podwoiła się.

Lokalne rynki są wprawdzie wciąż niedojrzałe, ale niezwykle atrakcyjne dla podmiotów, które koncentrują się na inwestowaniu w najem instytucjonalny. Wejście na te nowe dla inwestorów rynki jest odważnym krokiem, ale niedogodności kompensuje wyższa stopa kapitalizacji. W krajach Europy Zachodniej nie da się uzyskać powyżej 5% zwrotu z inwestycji, jaki wciąż jeszcze pozwala osiągnąć inwestowanie w Polsce.

Inwestorzy widzą potencjał, jaki mogą zaoferować profesjonalnie zarządzane mieszkania do wynajęcia i zakwaterowanie dla studentów w całym regionie. Zarówno w przypadku Polski, jak i Czech, ważnym atutem jest wysokie w grupie wykształconych młodych profesjonalistów zainteresowanie życiem w największych aglomeracjach. To otwiera drogę do rozwoju zarówno sektora mieszkań studenckich, jak i instytucjonalnego rynku najmu – które wciąż jeszcze znajdują się w powijakach.

Maximilian Mendel, Dyrektor Działu Inwestycji Mieszkaniowych w JLL Polska

Mendel twierdzi, że główne miasta regionu CEE oferują nie tylko stabilny dochód z wynajmu, ale także potencjał wzrostu poziomu czynszów. Przy tym, nic nie zapowiada, aby w najbliższym czasie miała zmienić się lokalna polityka w kierunku większej regulacji rynku najmu, jak ma to miejsce w innych krajach Europy. Inwestorzy to dostrzegają.

Lokalna specjalizacja, globalny kapitał

Zaledwie kilka tygodni temu skandynawska firma nieruchomościowa Heimstaden ogłosiła, że za 1,3 mld EUR kupiła od Round Hill Capital i Blackstone największy prywatny portfel mieszkaniowy w Czechach – Residomo.

Na inwestycje w polskim sektorze mieszkaniowym zdecydowały się jak do tej pory przede wszystkim firmy z kapitałem niemieckim (Zeitgeist Asset Management, TAG Immobilien, Catella), izraelskim (Aurec Capital) i amerykańskim (Pimco).

Nie brakuje też w Polsce lokalnych inwestorów. Griffin Real Estate, za pośrednictwem swojej spółki zależnej Resi4Rent, największej prywatnej platformy mieszkaniowo-czynszowej w Polsce, realizuje obecnie sześć projektów (w Warszawie, Poznaniu, Gdańsku i Wrocławiu), w których do 2023 r. powstanie 7 500 mieszkań. Platformę wspiera globalny menedżer inwestycyjny Pimco. Zdaniem eksperta JLL ten model działania będzie coraz powszechniejszy w Polsce.

Międzynarodowi inwestorzy muszą działać w modelu build-to rent, bo brakuje gotowych portfeli, takich jak wspomniane wcześniej czeskie Residomo, czy zasoby w Niemczech lub Holandii pozostające w rękach funduszy emerytalnych. Potrzebują jednak znajomości specyfiki lokalnego rynku, którą może zapewnić rodzimy partner. Jednocześnie lokalna platforma korzysta ze stabilnego zaplecza kapitałowego na drodze do osiągnięcia skali.

Maximilian Mendel, Dyrektor Działu Inwestycji Mieszkaniowych w JLL Polska

Demografia motorem zmian

Czynnikami, które napędzają rozwój w tym sektorze są przede wszystkim przeobrażenia demograficzne i społeczne. Fundamentalną zmianą, jaką obserwujemy w Europie Środkowej i Wschodniej jest odejście od tradycyjnego modelu własności mieszkania w kierunku najmu. Z jednej strony wymusza ją dążenie do większej mobilności i elastyczności, którą preferują najmłodsze pokolenia, a z drugiej coraz mniejsza dostępność zakupu.

Przez wiele lat w Polsce zakup mieszkania na własne cele mieszkaniowe był standardową praktyką. Na przykład w Warszawie mieszkania przeznaczone na wynajem stanowią zaledwie ok. 10% wszystkich zasobów mieszkaniowych. Jednak – szczególnie dla tych, którzy chcą przeprowadzić się z mniejszych miast do głównych miast regionu – dostępność zakupu stała się problemem.

„Wynika to nie tyle z rosnących cen mieszkań, a przede wszystkim z konieczności uiszczenia wkładu własnego kapitału w wysokości około 20% ceny zakupu jako warunku uzyskania kredytu hipotecznego. Rośnie też grupa młodych profesjonalistów, którzy znacznie częściej niż ich rodzice czy starsi koledzy zmieniają miejsce zamieszkania ze względu na charakter wykonywanej pracy, co w naturalny sposób przesuwa ich zainteresowanie na rynek najmu.

Maximilian Mendel, Dyrektor Działu Inwestycji Mieszkaniowych w JLL Polska

Inaczej niż jeszcze 15-20 lat temu, dzisiejsze młodsze pokolenia chcą również własnej, indywidualnej przestrzeni.

Historycznie byliśmy przyzwyczajeni do tego, że w jednym domu czy mieszkaniu mieszka kilka pokoleń tej samej rodziny. Ale to się zmienia. Młodzi są nie tylko bardziej niezależni finansowo, ale również przejmują wzorce płynące z innych krajów i usamodzielniają się znacznie wcześniej niż kiedyś. To trend społeczny bardziej powszechny w Europie Zachodniej, ale zauważalny również coraz mocniej w miastach od Warszawy po Bukareszt.

Maximilian Mendel, Dyrektor Działu Inwestycji Mieszkaniowych w JLL Polska

Studenci chcą więcej

Rozwój sektora prywatnych akademików w całym regionie podążaj w tym samym kierunku co instytucjonalny rynek najmu, a standardy ulegają poprawie dzięki temu, że deweloperzy oferują nowe, specjalnie zaprojektowane obiekty.

Era wspólnych łazienek i małych współdzielonych pokoi dobiega końca. Studenci oczekują lepszej jakości i większej prywatności – a deweloperzy i inwestorzy odpowiadają na te potrzeby.

Maximilian Mendel, Dyrektor Działu Inwestycji Mieszkaniowych w JLL Polska

Przykładem może być Kraków, gdzie w czasie roku akademickiego studenci stanowią około 20% populacji. Obok istniejących już obiektów działających pod markami LivinnX, Unibase i Trio w niedługim czasie pojawi się kolejny duży projekt. Niemiecka firma International Campus ogłosiła rozpoczęcie realizacji projektu z 1 000 mieszkań dedykowanych studentom, które trafią na rynek pod marką Fizz. Projekt realizowany w ramach spółki joint venture z austriackim menedżerem inwestycyjnym Alkyon Partners, będzie drugą inwestycją International Campus w regionie Europy Środkowej i Wschodniej po debiucie w praskiej dzielnicy Holešovice.

Rynek najmu w Europie Środkowej i Wschodniej nadal ma bardzo rozdrobnioną strukturę własności, a poziom instytucjonalizacji jest niski. Uczelniane akademiki z kolei zapewniają niewielką i słabej jakości bazę. Zarówno w przypadku prywatnych domów studenckich, jak i profesjonalnie zarządzanych mieszkań na wynajem to dopiero początki rozwoju tych segmentów. Ale jest na nie popyt – i rośnie w większości największych miast regionu. Oba sektory mają duży potencjał, rozwijają się doskonale i podążają trendami, które widzimy poza regionem.

Maximilian Mendel, Dyrektor Działu Inwestycji Mieszkaniowych w JLL Polska

Ewa Tęczak

Marketing & Communications Manager JLL