Sytuacja w regionach różnicuje się coraz mocniej, ale popyt na nowe mieszkania pozostaje silny

01 października 2020

Przewaga wprowadzeń nad zakupami nowych mieszkań we Wrocławiu i Krakowie w drugim kwartale wyhamowała gwałtowny wzrost cen i odbudowała ofertę na rynku pierwotnym. Wyraźny wzrost sprzedaży w czerwcu potwierdził wciąż silny popyt.

Drugi kwartał 2020 r. na pierwotnym rynku mieszkaniowym zamknął się sprzedażą 6 900 lokali w sześciu największych miastach Polski, o 55% niższą w porównaniu do analogicznego okresu sprzed roku. Dwa największe rynki regionalne – Kraków i Wrocław – odczuły efekt zamrożenia gospodarki jeszcze mocniej, a różnica w wolumenie transakcji r/r przekroczyła tam 60%. W obu miastach liczba transakcji zrealizowanych od kwietnia do czerwca była niższa od liczby lokali, których sprzedaż uruchomiono, co spowodowało wzrost poziomu oferty. Z analiz firmy JLL opublikowanych właśnie w raportach „Kraków 2020” i „Wrocław 2020” wynika jednak, że scenariusze dla branży deweloperskiej na najbliższą przyszłość mogą być w tych miastach zupełnie odmienne.

Krakowscy deweloperzy walczą o nowe inwestycje

Dla analizy bieżącej sytuacji na rynku mieszkaniowym kluczowe znaczenie mają dane o nowej podaży i rozpoczętych przez deweloperów budowach. Jak podkreślają eksperci z zespołu mieszkaniowego JLL, zdolność elastycznego reagowania na zapotrzebowanie ze strony popytu i dostarczania produktu na rynek spotykała się dotychczas z pozytywną odpowiedzią kupujących i wzrostem sprzedaży. Kraków jest tego dobrym przykładem. Rekordy podaży padały tu na przełomie 2016 i 2017 r., kiedy w jednym kwartale wprowadzano do oferty średnio 3500 lokali. W 2017 r. zanotowano tam również maximum rocznej sprzedaży, które wyniosło 13 800 lokali.

Od 2017 roku obserwujemy w Krakowie pogłębiające się trudności we wprowadzaniu na rynek kolejnych projektów. Wynika to nie tylko z niewielkiej dostępności terenów inwestycyjnych. Dużym wyzwaniem dla deweloperów jest też przewlekłość procedur administracyjnych, która utrudnia precyzyjne planowanie procesu inwestycyjnego i odpowiednie reagowanie na potrzeby nabywców.

komentuje Katarzyna Kuniewicz, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego, JLL

W 2018 r. oferta spadła do najniższego od 8 lat poziomu nie przekraczającego 6500. W całym 2019 r. sprzedaż nowych lokali mieszkalnych zanotowana na rynku krakowskim nie przekroczyła 11 000 i była najniższa od 5 lat. W pierwszej połowie 2020 r. sprzedaż wyniosła zaledwie 4300, a nowa podaż 4600. Wprawdzie dzięki przewadze podaży nad popytem oferta przekroczyła poziom 8000 – nie notowany od 2017 r. – ale wciąż nie jest to jednak poziom świadczący o równowadze.

Długi okres przewagi popytu nad podażą i zmiana struktury oferty polegająca na zwiększeniu udziału projektów o mniejszej skali, bardziej wymagających, a tym samym droższych, będąca efektem ograniczonej podaży dużych, atrakcyjnych terenów inwestycyjnych, zbiegły się w czasie ze wzrostem kosztów wykonawstwa. To zaowocowało dynamicznym wzrostem cen ofertowych – znacznie wyższym niż na innych rynkach.

wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, ekspertka JLL

Kraków był trzecim rynkiem po Warszawie i Trójmieście, na którym średnia cena ofertowa 1 mkw. mieszkania na rynku pierwotnym przekroczyła symboliczną granicę 10 000 zł. Stało się to w „pandemicznym” II kw. 2020 r. Spośród sześciu analizowanych przez JLL co kwartał miast był to rynek, na którym ceny rosły w ostatnich 12 miesiącach najszybciej. Gdy w innych miastach kwartalny wzrost cen wynosił 2-3%, w Krakowie rosły one średnio o 6%.

Wszystko wskazuje na to, że to nie koniec wzrostów cen na rynku krakowskim. Do sprzedaży wprowadzane są mieszkania z górnych segmentów jakościowych, które – paradoksalnie – mogą stać się idealną odpowiedzią na zapotrzebowanie nabywców poszukujących na rynku nieruchomości lokaty kapitału, która uchroni zgromadzone przez nich oszczędności przed utratą wartości. Przy skrajnie niskim oprocentowaniu depozytów bankowych i braku alternatyw inwestycyjnych w niepewnych czasach rynek nieruchomości, a w szczególności segment apartamentów, pozostaje pierwszym wyborem wielu zamożniejszych Polaków. Jednoznacznym sygnałem potwierdzającym tę tendencję był skokowy wzrost w czerwcu liczby osób zainteresowanych zakupem mieszkania do biur sprzedaży krakowskich deweloperów. Jestem przekonana, że wyniki sprzedaży z trzeciego kwartału potwierdza rosnące zainteresowanie klientów mieszkaniami z ‘górnej półki’.

wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, kierująca zespołem Badań Rynku Mieszkaniowego w JLL

Duży wybór mieszkań, stabilne ceny i brak niespodzianek we Wrocławiu

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja we Wrocławiu, trzecim pod względem skali obrotów rynku mieszkaniowym w Polsce. W ciągu ostatnich sześciu lat dzięki proaktywnej polityce lokalnego samorządu oraz owocnej współpracy działających na tym rynku deweloperów, architektów i urbanistów powstał klimat dla stabilnego i zdrowego wzrostu tego rynku. Najlepiej świadczy o tym fakt, że od czasu poprzedniego kryzysu na rynku mieszkaniowym w 2009 r. zarówno sprzedaż, jak i oferta rosła tu niemal nieprzerwanie. Co ciekawe w 2019 r. sprzedaż zrealizowana przez deweloperów działających we Wrocławiu wyniosła 10 700 lokali i była o zaledwie 200 mieszkań gorsza niż ta, odnotowana na rynku krakowskim.

Kluczem do sukcesu rynku wrocławskiego jest jego duża stabilność i niemal idealna równowaga pomiędzy popytem i podażą. Deweloperzy bardzo elastycznie dostosowują swoją ofertę do oczekiwań nabywców, a dzięki sprawnej pracy urzędów decyzje inwestycyjne mogą być sprawniej weryfikowane przez rynek niż np. na porównywalnym rynku krakowskim.

wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego w JLL

Stabilność ta wyraża się nie tylko w utrzymywaniu na określonym, atrakcyjnym dla nabywców poziomie oferty, ale i cen. Przy skali obrotów porównywalnej ze znacznie większym rynkiem krakowskim rozdźwięk pomiędzy indeksem cen mieszkań w ofercie i tych, które znalazły w danym okresie swoich nabywców we Wrocławiu jest zaskakująco niewielki. To świadczy o tym, że oferta odpowiada oczekiwaniom i możliwościom nabywców. Znamienne jest również to, że średnia cena mieszkań pozostających w ofercie na rynku wrocławskim na koniec czerwca, wynosząca 8 600 zł/mkw., była aż o 16% niższa niż ta zanotowana w Krakowie.

Zainteresowanie inwestorów nie słabnie

Różnice pomiędzy Krakowem i Wrocławiem można rozpatrywać jeszcze na innej osi. W ostatnich latach poziom zakupów inwestycyjnych dokonywanych przez nabywców indywidualnych stanowiły w obu miastach znaczącą część całej puli realizowanych transakcji. W Krakowie nie przekraczał on poziomu 40%, podczas gdy we Wrocławiu było to „zaledwie” 30%. Niepewność w gospodarce związana z wybuchem pandemii ostudziła wyraźnie zainteresowanie tej grupy nabywców, co znalazło odbicie w poziomie zakupów i tzw. „zwrotów”, który w Krakowie był najwyższy spośród wszystkich analizowanych przez JLL rynków i wyniósł ponad 50% wszystkich transakcji zrealizowanych w drugim kwartale.

Tymczasem swoją aktywność podtrzymali, a nawet zwiększyli inwestorzy instytucjonalni lokując swój kapitał w projektach z mieszkaniami na wynajem – jak np. TAG Immobilien i Resi4Rent we Wrocławiu lub Catella i Zeitgeist AM w Krakowie – albo w akademikach jak np. Student Depot we Wrocławiu lub Corestate w Krakowie.

Wrocław i Kraków to duże, stabilne rynki, które mają szansę rozwijać się w najbliższych latach dzięki stałemu popytowi napędzanemu atrakcyjnością rynków pracy, turystyką i prężnie działającymi ośrodkami akademickimi. Wiele będzie jednak zależało od dalszego rozwoju pandemii i jej bezpośredniego wpływu na istotne dla danego rynku grupy popytowe, jakimi są inwestorzy indywidualni w Krakowie i nabywcy kupujący lokale za gotówkę na własne potrzeby we Wrocławiu. Polityka niskich stóp procentowych, a w konsekwencji polityka banków w zakresie braku oprocentowania lokat bankowych, faworyzują wyraźnie grupę tzw. „gotówkowców”, którzy zachęceni brakiem alternatywnych form lokowania nadwyżek finansowych, ponownie ruszą na zakupy na rynku mieszkaniowym.

Katarzyna Kuniewicz, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego, JLL