Do 2026 roku w Polsce powstanie ponad 54 tysięcy mieszkań PRS (Private Rented Sector) – wynika z raportu PwC. Czy rosnący rynek najmu instytucjonalnego oraz sytuacja makroekonomiczna stonują wysokie przywiązanie Polaków do własności?
Zapowiedzi inwestorów i prognozy rynkowe wskazują, że sektor PRS w Polsce w najbliższych latach będzie dalej dynamicznie rósł. Fundusze poszukują nowych rynków do lokowania zgromadzonego kapitału, a firmy deweloperskie są przygotowane do budowy całych osiedli z mieszkaniami na wynajem. Rosnąca inflacja, wzrost stóp procentowych i w konsekwencji malejąca zdolność kredytowa Polaków, spowodują, że część z nich będzie musiała odłożyć marzenia o własnym M w czasie, a wynajem stanie się atrakcyjną i przede wszystkim dostępną dla nich opcją. Jako zarządca nieruchomości również dostrzegliśmy potencjał rozwoju sektora PRS w Polsce. Jako jedni z pierwszych rozpoczęliśmy rozwój wyspecjalizowanych usług w obszarze najmu instytucjonalnego, a aktualnie w zarządzaniu mamy ponad 1600 mieszkań na wynajem, co daje nam prawie 50 proc. udziału w rynku usług zarządczych dostarczanych przez zewnętrze podmioty. Negocjujemy kolejne umowy i widzimy duże zainteresowanie sektorem PRS wśród poszczególnych graczy rynkowych. Najem instytucjonalny w Polsce w najbliższym czasie nabierze rozpędu, otwartym jednak pozostaje pytanie w jakim tempie finalnie będzie się rozwijał,
mówi Łukasz Mazurczak, dyrektor zarządzający MVGM w Polsce.
Sprecyzowane oczekiwania
Tego typu projekty, chociaż dotyczą najmu długoterminowego, mają dużo wspólnego z branżą hotelową, z którą współpracujemy od wielu lat i w której możemy pochwalić się bogatym portfolio realizacji. Specyfika w sektorze PRS dotyczy między innymi standaryzacji i uniwersalności zaproponowanych rozwiązań. Nasz zespół, przy projektowaniu, bierze pod uwagę różne aspekty takie, jak lokalizacja, grupa docelowa, wielkość mieszkań, budżet inwestora czy cel biznesowy. To wszystko wpływa na wygląd wnętrz mieszkań na wynajem. Ich potencjalni użytkownicy oczekują, by lokum było wygodne i praktyczne, ale jednocześnie posiadało wnętrze łatwe do zaadaptowania i nadania mu indywidualnego charakteru. Projektujemy przestrzenie uniwersalne, stonowane, o przemyślanej funkcjonalności, które trafią w gusta szerokiego grona odbiorców. Częstą praktyką jest przygotowanie mieszkań w dwóch – trzech stylach na przykład nowoczesnym, bardziej odważnym i klasycznym, stonowanym. W ten sposób najemcy mają możliwość wyboru opcji bliższej ich indywidualnym preferencjom,
wyjaśnia Kamila Dzionek, Business Development Hospitality & Retail Manager w Tétris.
Od lewej: Inwestycja PRS - Trei Real Estate, Tacit Investment, Cosmopolitan, apartament - fit-out Tétris, Aurec, LivUp - fit-out Tétris oraz Global Office Park - Cavatina
W przypadku umów najmu zawieranych z operatorami obiektów typu PRS najemcy zyskują dodatkowe poczucie bezpieczeństwa i stabilności. Wynika to najczęściej z ugruntowanej pozycji rynkowej podmiotu wynajmującego oraz charakterystyki umów występujących w polskim systemie prawnym. Standardowym zapisem w tego typu dokumentach może być opcja przedłużenia najmu na kolejne okresy lub możliwość zmiany lokalu na większy lub mniejszy czy w innej lokalizacji, gdy wynajmujący dysponuje ich pokaźniejszą pulą,
mówi Agata Jurek-Zbrojska, partnerka kierująca praktyką Nieruchomości i Budownictwa w kancelarii CMS Polska.
Różne modele działania
Polska stanowi podatny grunt do rozwijania sektora najmu instytucjonalnego. Od lat obserwujemy deficyt mieszkań na rynku. Prognozujemy, że przywiązanie Polaków do modelu własnościowego będzie stopniowo ustępować, popularnej na Zachodzie, koncepcji współdzielenia. Dlatego nie poprzestajemy na budowie inwestycji na sprzedaż, przygotowując się do pilotażowej inwestycji PRS w Poznaniu. Dysponujemy wiedzą oraz wieloletnim doświadczeniem zdobytymi przy realizacji tego typu projektów w Niemczech i Stanach Zjednoczonych – teraz chcemy przenieść je na lokalny grunt. Nasz model biznesowy w Polsce zakłada partnerstwo z innym podmiotem, który będzie końcowym odbiorcą budynków na wynajem,
wyjaśnia Jacek Wesołowski, dyrektor zarządzający Trei Real Estate Poland.
Z naszych doświadczeń przy pozyskiwaniu finansowania na projekty residential widać, że na razie większą odwagą i lepszym przygotowaniem oferty dla inwestorów sektora PRS mogą pochwalić się na przykład banki austriackie czy niemieckie. Widzą one wzrosty na tym rynku w Polsce i są gotowe inwestować w projekty prowadzone na terenie naszego kraju. Obecnie ich oferta jest jeszcze bardziej konkurencyjna w stosunku do rodzimych instytucji finansowych. Jestem jednak przekonana, że już wkrótce nasze banki będą jak równy z równym rywalizować z podmiotami zagranicznymi o udział we wzroście rynku najmu instytucjonalnego w Polsce. Jednym z banków, które już dziś udzielają finansowania w tym obszarze, jest Pekao SA – w grudniu 2021 roku bank ten przyznał nam kredyty na realizację rozpoczętych projektów mieszkaniowych we Wrocławiu i Łodzi na kwotę ponad 160 mln zł,
zauważa Mirosława Płużek, prezes zarządu Resi Capital, jednego z wiodących graczy rynku PRS w Polsce, który zakłada budowę własnego portfela mieszkań na wynajem – 5 tys. do 2025.
O ile sytuacja prawna dotycząca najmu jest stabilna, to wyzwaniem dla inwestorów będzie zabezpieczenie różnic kursowych, gdyż najmy mieszkaniowe, w przeciwieństwie do komercyjnych, na chwilę obecną w praktyce nie są denominowane w euro. Ponadto ważnym aspektem jest uwzględnienie w stawkach czynszu kosztów obsługi nieruchomości tzw. service charges, które w najmach komercyjnych stanowią dodatkową opłatę, a w sektorze mieszkaniowym tradycyjnie w znacznej części są ujęte w czynszu,
podsumowuje Agata Jurek-Zbrojska.
