Jeden z najszybciej rozwijających się rynków nieruchomości mieszkaniowych w Europie zwalnia i jest to spowolnienie, jakiego nie widzieliśmy od ponad dekady. Polska była do niedawna europejskim liderem. Rocznie budowaliśmy niemal sześć mieszkań na tysiąc mieszkańców. Obecnie notujemy silny spadek sprzedaży. Do połowy roku rynek deweloperski pozostawał w równowadze, jednak wkrótce wejdziemy w okres nadpodaży. W jakim kierunku zmierza więc sektor mieszkaniowy?
Spadek popytu ma charakter dynamiczny i w kolejnych miesiącach można się spodziewać dalszego spadku spowodowanego podwyżkami stóp procentowych. Rosnąca inflacja i stopy NBP, a w konsekwencji bardzo wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych, przyczyniają się do niższej sprzedaży, a dla zachowania równowagi popytu i sprzedaży kluczowe znaczenie ma teraz średnioterminowe wyhamowanie inwestycji. Niestety niefortunnie zaplanowane na czerwiec wejście w życie nowelizacji ustawy deweloperskiej wpłynęło na wprowadzenie przez deweloperów do sprzedaży dużej liczby nowych inwestycji. Spodziewamy się niestety dalszego wyraźnego spadku popytu w III kwartale, a tym samym wejdziemy w okres wyraźnej nadpodaży mieszkań,
Jak przekonuje Paweł Sztejter, Dyrektor Zespołu Rynku Mieszkaniowego w JLL.
Czy takich mieszkań potrzeba w Polsce?
Udział mieszkań na wynajem w Polsce to obecnie 4-4,5 proc. całego zasobu. Średnia dla Unii Europejskiej to 20 proc., miejscami nawet 50 proc. jak w Niemczech czy w Austrii. Nie ma szans, że Polska osiągnie średnią europejską, ale jeśli podniesie udział zasobów wynajmowanych choćby o jeden procent, oznaczać to będzie wzrost liczby mieszkań dostępnych do wynajmu o około 150 tys. lokali,
wyjaśnia Paweł Sztejter, JLL.
Co powstrzymuje deweloperów?
Budowa nowych projektów PRS jest niezwykle kapitałochłonna. Inwestorzy muszą zmierzyć się obecnie z rosnącymi kosztami budowy, wynikającymi z coraz wyższych cen energii i surowców oraz z rozchwianych łańcuchów dostaw. Rosną także koszty finansowania. Wyzwaniem jest również niepewność otoczenia gospodarczego i przyszłych zasad funkcjonowania sektora. Wszystko to powoduje, że część inwestorów wstrzymuje nowe transakcje typu forward, czyli dokonywane na etapie planowania lub wczesnych prac budowlanych. W zamian mocniej angażują się w budowę i oddanie do użytku posiadanych już projektów PRS,
komentuje Marcin Jański, Dyrektor Działu Inwestycji Mieszkaniowych w CBRE Poland.
W Polsce problem polega na tym, że oczekujemy rentowności PRS co najmniej takiej samej jak w projektach hotelowych, biurowych i magazynowych. Tymczasem w krajach Europy Zachodniej już dawno pogodzono się z tym, że stopy zwrotu w najmie instytucjonalnym są niższe, a inwestują w mieszkaniówkę, bo to nadal najbezpieczniejszy segment na rynku nieruchomości komercyjnych. Ponadto w wielu przypadkach budujemy zbyt drogo, ponieważ odbiorcy nie zawsze potrzebują lokali premium. Mimo to finansiści podkreślają, że ten sektor jest przyszłościowy i nie ma wątpliwości, że tutaj należy angażować uwagę i kapitał oraz że idziemy w dobrym kierunku,
zaznacza Robert Sztemberg, Dyrektor Zarządzający Property and Finance w ARC Capital Markets.
PRS jest to ciągle rynek we wczesnej fazie rozwoju, to pojedyncze projekty w wielu miastach – większa różnorodność tego produktu jeszcze w Polsce nie istnieje. Wszyscy uczymy się tego, co się sprzedaje i wynajmuje, a co nie. Czy klimatyzowane pomieszczenia to już standard w każdym mieszkaniu? Czy w niektórych przypadkach lepiej nie inwestować w wysoką jakość wykończenia po to, by zwrot z inwestycji był większy? Najem instytucjonalny w Polsce będzie rósł w siłę, ale zmiany zajmą wiele kwartałów, jak nie lat,
zauważa Gabriela Gryger, Partner GGR Group.
Kto będzie budować PRS?
W dużych miastach najem instytucjonalny będzie funkcjonował i zawsze się obroni, do mniejszych ośrodków inwestorzy zagraniczni po prostu nie wejdą. Dodatkowo fundusze z reguły chcą być jedynym właścicielem całej nieruchomości. W sektorach magazynowym i biurowym głównym źródłem kapitału jest zagranica. Na to samo zanosi się w mieszkaniówce, dlatego dobrze, aby powstały narzędzia, które pozwolą gromadzić polski kapitał i wesprą długoterminowe oszczędności,
przekonuje Maciej Drozd, Wiceprezes ds. finansów, Członek Zarządu w Echo Investment.
PRS będzie tylko silniejszy
Fundamentalnie daleko zaszliśmy od pierwszych projektów PRS i okazuje się, że wszystkie inwestycje, które są dziś otwarte, świetnie prosperują,
dodaje Jański z CBRE.
Pięć lat temu, gdy powstał państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem, PRS w Polsce jeszcze nie istniał. Ten segment jest najmłodszym, ale najbardziej dynamicznym mimo trudnych warunków rozwoju. To, że niektórzy inwestorzy tymczasowo wycofali się z rynku, czekając na to, jak będą zmieniać się stopy procentowe, w jakim kierunku pójdzie inflacja oraz co będzie się dalej działo z kosztami budowy w ciągu najbliższych kilku miesięcy, nie zmieni przyszłości najmu instytucjonalnego w Polsce. Ten sektor będzie się rozwijał latami i jest jedną z odpowiedzi na rozwiązanie problemów inwestorów i deweloperów w segmencie mieszkaniowym,
podsumowuje Artur Kaźmierczak, Partner, Syrena Real Estate.
