Warszawa najszybciej rozwijającym się rynkiem powierzchni flex w Europie

21 marca 2019

3,5 mln mkw. – tyle elastycznej powierzchni biurowej oferują operatorzy na 20 największych europejskich rynkach biurowych. Warszawa zajmuje w tym zestawieniu wysoką 9. pozycję, a w ubiegłym roku odnotowała największy przyrost podaży powierzchni elastycznych w Europie.

Rozkwit elastycznych powierzchni do pracy to jeden z najważniejszych trendów na rynkach biurowych Starego Kontynentu. Jak wynika z analiz JLL, ten napędzany rosnącymi oczekiwaniami najemców i zmieniającymi się potrzebami pracowników segment rynku biurowego, w ciągu następnych 5 lat ma szansę się potroić z 3,5 mln mkw. powierzchni do nawet 10 mln mkw. Biura flex szturmem podbijają również polski rynek nieruchomości.

Młody segment, duży potencjał

Segment powierzchni flex powstał na początku lat 80. – wówczas w Europie pojawiły się biura serwisowane, będące pierwszymi dostawcami elastycznych rozwiązań biurowych. W miarę rozwoju rynku, gdy coraz liczniej zaczęły pojawiać się start-upy, na popularności zyskały koncepty coworkingowe, a następnie – hybrydowe.

Model hybrydowy, który obecnie dominuje na rynku biur flex, pomiędzy 2016 i 2018 rokiem wykreował dodatkowe 1,1 mln mkw. przestrzeni biurowej na 20 największych rynkach europejskich. Ekspansja elastycznych powierzchni do pracy nie pozostaje bez wpływu również na nieruchomości handlowe, które coraz częściej oferują przestrzeń zaadaptowaną z myślą o takich biurach. Z naszych prognoz wynika, że ten segment w samych tylko Stanach Zjednoczonych będzie rósł w tempie 25% rocznie do 2023 roku. Podobnej dynamiki możemy spodziewać się w najbliższym czasie również w Europie.

Adam Lis, Flexible Office Solutions Manager, JLL

Oferowane przez operatorów elastyczne umowy członkowskie, a także popularyzacja pracy zdalnej i rosnąca liczba freelancerów, sprzyjają rozwojowi tego segmentu rynku biurowego. Co ciekawe, fenomen elastycznych powierzchni do pracy dotknął także sektora hotelowego.

Lifestylowe koncepty, takie jak wiedeński Schani czy amsterdamski The Student Hotel, oferują swoim gościom strefy do pracy, przypominające najwyższej klasy przestrzenie znane z kreatywnych wnętrz Spaces czy WeWork. Ciekawym pomysłem, który nieśmiało pojawia się na rynku, są hybrydowe projekty z pogranicza colivingu i coworkingu. Sztandarowym przykładem tego trendu jest wywodzący się z Amsterdamu koncept Zoku, który oferuje miejsce do zamieszkania na dłużej – od kilku dni do nawet kilku miesięcy – dedykowane podróżującym profesjonalistom.

Adam Lis, Flexible Office Solutions Manager, JLL

Potencjał na 7 mln mkw. powierzchni flex

Segment elastycznych biur rośnie bardzo szybko, a wraz z nim zwiększa się liczba działających w Europie operatorów. Z danych JLL wynika, że na 20 największych europejskich rynkach funkcjonuje około 725 różnych dostawców, z których co piąty otworzył swoją pierwszą lokalizację w ciągu ostatnich 3 lat.

Od 2015 całkowity wolumen elastycznych powierzchni biurowych na 20 największych rynkach podwoił się i na koniec 2018 roku operatorzy flex oferowali już 3,5 miliona mkw. elastycznych powierzchni do pracy. Potencjał do dalszego wzrostu tego segmentu jest nadal bardzo duży. Według naszych szacunków, podaż elastycznych biur w ciągu kolejnych 5 lat może wzrosnąć nawet do 10 mln mkw., a do 2022 roku na europejskim rynku będzie działać już 30 000 tego typu lokalizacji.

Łukasz Dziedzic, Starszy Konsultant w Dziale Badań Rynku i Doradztwa, JLL

Aktualnie prawie połowa wolumenu elastycznych biur w Europie znajduje się w Londynie, Amsterdamie i Paryżu. Warszawa sklasyfikowana na wysokiej 9. pozycji, uzyskała w ubiegłym roku pozycję lidera, jeśli chodzi o dynamikę wzrostu segmentu powierzchni flex.

Boom na elastyczne biura na stołecznym rynku naturalnie pociąga za sobą rosnący udział przestrzeni elastycznych w całkowitych zasobach biurowych. Pod tym względem Warszawę wyprzedza jedynie Amsterdam, Londyn i Dublin.

Łukasz Dziedzic, Starszy Konsultant w Dziale Badań Rynku i Doradztwa, JLL

Flexy na podbój Polski

Popyt na biura elastyczne, choć największy w Warszawie, rośnie również na największych rynkach regionalnych – w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Katowicach, Poznaniu i Łodzi. Łączny wolumen elastycznych powierzchni w Polsce osiągnął przeszło 250 000 mkw., z czego na już działające lokalizacje przypadło 166 000 mkw., a kolejne 87 000 mkw. znajduje się w ramach podpisanych już kontraktów. Łączny wolumen powierzchni flex odpowiada czterem wieżowcom Warsaw Spire.

Aż 76% zasobów elastycznych powierzchni biurowych w kraju znajduje się w Warszawie, oferując dziś 17 000 stanowisk pracy. Potwierdzone umowami najmu jest kolejne 9 000 stanowisk do końca 2020 r., a niedługo będziemy świadkami kolejnych transakcji. Wysoka aktywność jest rezultatem dużej różnorodności najemców działających na stołecznym rynku. Elastycznej przestrzeni do pracy poszukują już nie tylko start-upy i małe czy średnie przedsiębiorstwa, ale także duże międzynarodowe korporacje. Ta ostatnia grupa zazwyczaj decyduje się na rozwiązania elastyczne poszukując dodatkowej powierzchni w momencie nieplanowanej ekspansji, adresując potrzeby projektowe czy chcąc zaoferować swoim pracownikom kreatywne i inspirujące miejsce pracy.

Adam Lis, Flexible Office Solutions Manager, JLL

Skuszeni dużym potencjałem rynku, w stolicy pojawiają się nowi operatorzy. W 2018 swoje podwoje otworzyły tutaj takie marki, jak BeYOURSeLF, Solutions.Rent, Spaces, the Nest, WeWork i Workin.

Trzech na czterech respondentów naszego badania, wśród których znaleźli się najwięksi operatorzy przestrzeni elastycznych w Polsce, stwierdziło, że w Warszawie nadal jest miejsce dla dalszego rozwoju segmentu flex. Dowodzi to bardzo dużego potencjału i chłonności stołecznego rynku, zwłaszcza w momencie chwilowego spadku podaży tradycyjnej powierzchni biurowej i coraz szybciej zmieniających się potrzeb najemców.

Adam Lis, Flexible Office Solutions Manager, JLL