Warszawskie ulice handlowe wracają do łask?

03 kwietnia 2019

Nasycenie powierzchnią w ramach centrów handlowych w Warszawie rośnie, co stwarza możliwości rozwoju dla stołecznych ulic handlowych.

Ulubiona destynacja zakupowa mieszkańców stolicy? Centra handlowe. W tej kwestii warszawiacy zdecydowanie różnią się od mieszkańców Madrytu, Paryża czy Berlina, którzy chętniej odwiedzają sklepy zlokalizowane przy ulicach handlowych. Jednak jak wynika z raportu JLL Shop in or Shop out?, w miarę jak rynek centrów handlowych dojrzewa, rośnie popularność ulic handlowych. Mają one szansę wrócić do łask jako alternatywne lokalizacje, które dywersyfikują strategie ekspansji najemców.

Obecnie w Warszawie brakuje reprezentacyjnej ulicy handlowej na wzór wiedeńskiej Kärntner Straße, Kurfürstendamm w Berlinie, Gran Via w Madrycie czy Pól Elizejskich w Paryżu. Ulice handlowe ustępują miejsca centrom handlowym, które przyciągają klientów zróżnicowaną ofertą zakupowo – rozrywkową, trafiając w samo sedno nawyków Polaków, przyzwyczajonych do robienia zakupów i spędzania wolnego czasu w jednym miejscu.

Za wyjątkiem destynacji premium i luksusowych, w przypadku ulic handlowych mamy do czynienia z bardziej przypadkową grupą klientów, składającą się z osób pokonujących codziennie te same trasy w drodze do pracy czy szkoły, turystów, a także spacerowiczów. Tacy konsumenci z natury są bardziej spontaniczni i muszą być kuszeni ciekawie zaprojektowaną witryną sklepu, elementem nowości, zaskoczenia. Należy im zapewnić poczucie, że dane miejsce jest modne i warto je odwiedzić, co zaś wymaga od najemców przyjęcia innych strategii marketingowych.

Anna Wysocka, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Handlowych, JLL

Gastronomia vs moda

Gastronomia od wielu lat zajmuje pierwsze miejsce wśród najpopularniejszych kategorii najemców lokali przy ulicach handlowych.

Restauracje, bary i kawiarnie stanowią prawie jedną trzecią lokali dostępnych przy ulicach handlowych Warszawy, natomiast w polskich centrach handlowych lokale gastronomiczne stanowią maksymalnie 15%. Dobra kondycja sektora gastronomicznego jest w dużej mierze wspierana przez rosnącą zamożność polskich klientów, którzy wydają o ok. 40% więcej na jedzenie poza domem niż 10 lat temu.

Joanna Tomczyk, Starszy Analityk, JLL

Miejsca, w których gastronomia najbardziej dominuje to Nowy Świat (gdzie blisko 50% lokali zajmują kawiarnie czy restauracje), ul. Świętokrzyska (44%), Krakowskie Przedmieście (42%), a następnie ul. Chmielna (40%) i ul. Poznańska (37%).

Z kolei najpopularniejsza kategoria zakupowa w galeriach handlowych, czyli moda, przypada na zaledwie 13% sklepów obecnych przy głównych ulicach handlowych stolicy. Najwięcej butików znajdziemy przy ul. Mokotowskiej, gdzie marki modowe zajmują blisko 30% wszystkich sklepów. Z kolei okolice Placu Trzech Krzyży i Placu Teatralnego to główne warszawskie lokalizacje dla marek luksusowych i premium.

Joanna Tomczyk, Starszy Analityk, JLL

Usługi i sektor spożywczy mają się dobrze

Z danych JLL wynika, że bardzo dobrze na warszawskich ulicach handlowych radzą sobie firmy usługowe. W ciągu ostatnich 3 lat ich udział wzrósł o 4 p.p. i obecnie stanowią one 13% wszystkich sklepów w analizowanym przez raport obszarze. Najwięcej punktów oferujących usługi znajdziemy w okolicach ul. Poznańskiej (26%), a następnie ul. Mokotowskiej i ul. Marszałkowskiej (odpowiednio 19% i 16%). W przypadku dwóch pierwszych ulic, są to najczęściej gabinety kosmetyczne, natomiast w przypadku ul. Marszałkowskiej, zakres usług jest szerszy i obejmuje również biura podróży, szkoły językowe czy kantory wymiany walut.

Sektor spożywczy jest dość dobrze reprezentowany na warszawskich ulicach handlowych, stanowiąc 6% zlokalizowanych tam sklepów, co jest wynikiem zbliżonym do rezultatów badań JLL przeprowadzonych w Warszawie trzy lata temu. Najwięcej sklepów spożywczych (14) znajduje się w centralnej części ul. Marszałkowskiej. Są to głównie lokale franczyzowe dużych sieci, np. Carrefour Express lub Żabka.

Co ciekawe, udział sklepów specjalistycznych, takich jak piekarnie czy sklepy mięsne, jest stosunkowo niewielki. Jednak już wkrótce rozwój tego segmentu powinien przyspieszyć. W Warszawie dobiegają końca realizacje takich projektów wielofunkcyjnych, jak Elektrownia Powiśle, a to lokalizacje wręcz idealne dla kameralnych piekarni, czy sklepów ze zdrową żywnością.

Joanna Tomczyk, Starszy Analityk, JLL

Czynsze i pustostany

Atrakcyjność ulic handlowych różni się znacznie między poszczególnymi ulicami, a czasem nawet odcinkami tej samej ulicy. Te różnice odzwierciedla wysokość czynszów, które zaczynają się od 20 euro / mkw. / miesiąc (wzdłuż Al. Jerozolimskich między Dworcem Centralnym a Rondem Dmowskiego), osiągając aż 80-90 euro / mkw. / miesiąc w najlepszych lokalizacjach przy ul. Nowy Świat. Jednak w porównaniu z krajami zachodnioeuropejskimi warszawskie stawki czynszowe są zdecydowanie niższe. Co więcej, Warszawa jest również tańsza niż stolice Europy Środkowo-Wschodniej, np. Budapeszt (100 euro / mkw. / miesiąc) i Praga (220 euro / mkw. / miesiąc), wyprzedzając jedynie Bukareszt (60 euro / mkw. / miesiąc).

Wyzwania i rozwiązania

Niewątpliwym wyzwaniem, przed którym stoją stołeczne ulice handlowe, jest poziom pustostanów, który obecnie wynosi 13% i jest o 5 p.p. wyższy niż trzy lata temu. Dla porównania - wskaźnik powierzchni niewynajętej w 42 centrach handlowych w Aglomeracji Warszawy to zaledwie 2,8%.

Odpowiedź na stojące przed ulicami handlowymi wyzwania sprowadza się do dwóch elementów – przyciągnięcia klientów oraz najemców, a także zwiększania wydatków między innymi w obszarze strategii handlu śródmiejskiego w Warszawie. Widzimy na tym polu pozytywne zmiany, obserwując znaczące inwestycje w projekty wielofunkcyjne i obiekty handlowe w centralnych lokalizacjach, takie jak CEDET, Hala Koszyki, Elektrownia Powiśle i Browary Warszawskie. Projekty te są nie tylko atrakcyjne dla mieszkańców, klientów, czy samych najemców, ale także generują dodatkowy ruch na sąsiednich ulicach handlowych. Dodatkowym działaniem, które miałoby pozytywny wpływ na sprowadzenie wydatków klientów z powrotem na ulice handlowe, byłoby naszym zdaniem zniesienie ograniczenia niedzielnego handlu w tych lokalizacjach, tak jak to ma miejsce w wielu innych stolicach europejskich.

Anna Wysocka, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Handlowych, JLL

Jak podkreśla raport JLL, kluczem do zwiększenia potencjału handlu śródmiejskiego w Warszawie jest bliska współpraca wszystkich uczestników rynku: biznesu, władz miasta, mieszkańców i stowarzyszeń. Takie działania będą sprzyjać tworzeniu nowych miejsc, które będą zachęcały do robienia zakupów i spędzania wolnego czasu. Władze Warszawy już wdrażają w tym celu programy naprawcze, m.in. realizując pilotażową strategię przygotowaną przez JLL, która ma na celu wykreowanie nowych lokalizacji zakupowych w obrębie stołecznego śródmieścia.

Potrzeby zakupowe Polaków ewoluują i są coraz bardziej nastawione na doświadczenia, a za tymi zmianami powinny podążać stołeczne ulice handlowe. Jak? Wprowadzając strategie zarządzania, które są bardzo dobrze znane na rynku centrów handlowych. Równocześnie konieczne jest zadbanie o właściwy poziom estetyki i atrakcyjności przestrzeni miejskich. Taki proces z pewnością wymaga czasu. Warszawa stoi jednak przed szansą dywersyfikacji lokalnego rynku handlowego i stworzenia nowych wizytówek na mapie miasta.

Jan Jakub Zombirt, Dyrektor, Dział Doradztwa Strategicznego, JLL

Agnieszka Ratajczyk

Senior Consultant Linkleaders

+48 504 020 522