Sektor biurowy w Polsce - było dobrze, jest jeszcze lepiej

04 listopada 2019

Zmiany w polskim sektorze biur następują nie tylko w aspekcie ilościowym, ale też jakościowym. Na rynku rośnie zainteresowanie projektami wielofunkcyjnymi, zwiększa się też udział powierzchni flex, które są interesującą opcją także dla dużych najemców.

Firma doradcza JLL podsumowała sytuację na polskim rynku biurowym na koniec III kwartału 2019 r.

Popyt – liczy się jakość, a nie ilość

Do końca września 2019 roku najemcy podpisali w Polsce umowy na 1,2 mln mkw. powierzchni, co jest rezultatem o 15% lepszym niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Doskonały wynik odnotowały główne rynki poza Warszawą, gdzie firmy wynajęły prawie 515 000 mkw. biur, czyli o 23% więcej niż między pierwszym a trzecim kwartałem 2018 roku. Jest to w dużej mierze zasługą Krakowa. Popyt sięgnął tam 234 000 mkw., co stanowiło 45% zapotrzebowania na biura na rynkach regionalnych.

Rozwój polskiego rynku biurowego powinniśmy analizować nie tylko w odniesieniu do jego rosnącej skali, ale też jakości dostarczanej powierzchni. Coraz więcej najemców interesuje się wynajmem biura w projektach typu mixed-use, które niejednokrotnie powstają jako rezultat rewitalizacji dużych postindustrialnych kompleksów. Przykładem jest UBS w Krakowie, który postanowił przenieść się do wielofunkcyjnego projektu Fabryczna City. Dynamicznie rozwija się również sektor elastycznych przestrzeni do pracy, kierujących swoją ofertę także do dużych, międzynarodowych korporacji. Od stycznia do końca września 2019 roku operatorzy flex wynajęli blisko 27 000 mkw. w największych miastach poza Warszawą, co już jest 12% wzrostem w porównaniu do całego ubiegłego roku.

Karol Patynowski, Dyrektor ds. Rynków Regionalnych, JLL

Największą umową tego roku oraz historycznie największą na polskim rynku, był przednajem mBank w Mennica Legacy Tower na prawie 46 000 mkw. Kolejnymi spektakularnymi transakcjami było również odnowienie najmu Orange Polska w Miasteczku Orange na blisko 45 000 mkw oraz T-Mobile na 27 400 mkw w budynku Marynarska 12. Z kolei do największych transakcji zawartych poza Warszawą w okresie pomiędzy pierwszym a trzecim kwartałem 2019 roku należą: przednajem UBS na 19 300 mkw. w kompleksie Fabryczna Office Park, odnowienie najmu Motorola Solutions Systems Polska na 17 100 mkw. w Green Office, przednajem Sabre na 16 000 mkw. w Tischnera Office, odnowienie i ekspansja jednego z technologicznych gigantów - 12 700 mkw. w Quattro Business Park oraz odnowienie i ekspansja Akamai na 11 500 mkw. w Vinci Office Building (wszystkie umowy zawarte w Krakowie).

Warto też podkreślić zmiany w strukturze popytu na rynkach regionalnych, gdzie podobnie jak w Warszawie, rośnie udział umów przednajmu. W okresie od stycznia do końca września tego roku wyniósł on 33%, co oznacza, że prawie 168 000 mkw. stanowiły przednajmy. Na ten moment jest to o 33% wyższa wartość w porównaniu do całego 2018 roku.

Karol Patynowski, Dyrektor ds. Rynków Regionalnych, JLL

Podaż – regiony idą po więcej

Wysoki popyt na biura napędza aktywność deweloperów. Pomiędzy pierwszym a trzecim kwartałem tego roku do użytku oddano prawie 460 000 mkw. z czego aż 315 000 mkw. poza Warszawą. Największy ukończony obiekt to kompleks biurowy Business Garden w Poznaniu (II faza, 46 000 mkw.)

Polska goni Europę pod kątem zasobów powierzchni biurowej, które aktualnie wynoszą już prawie 11 mln mkw. Na Warszawę przypada blisko 5,6 mln mkw., a główne rynki regionalne oferują ok. 5,3 mln mkw. powierzchni. Wysoka aktywność deweloperów jest obserwowana we wszystkich największych miastach, m.in. w Łodzi, która w ostatnich dniach przekroczyła poziom 500 000 mkw. zasobów biurowych. Na rynku biurowym w Polsce w budowie pozostaje kolejnych 1,7 mln mkw., a 900 000 mkw. na głównych rynkach regionalnych. Najbardziej aktywni są deweloperzy w Krakowie, Trójmieście i Wrocławiu. Znaczący wzrost aktywności zanotowały również Katowice, dzięki decyzji TDJ Real Estate o rozpoczęciu budowy wieży .KTW II.

Mateusz Polkowski, Dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa, JLL

Największym powstającym obecnie biurowcem jest Varso w Warszawie (110 000 mkw. powierzchni biurowej), a poza stolicą Business Garden we Wrocławiu (II faza) o całkowitej powierzchni najmu 70 000 mkw.

Powierzchnie niewynajęte i czynsze

Średni poziom pustostanów w Polsce to 8,7%, co oznacza ponowny spadek w porównaniu do II kwartału tego roku. W Warszawie 8,2% istniejących zasobów biurowych pozostaje do wynajęcia, a w głównych miastach regionalnych - 9,1%. Najniższym współczynnikiem powierzchni niewynajętej cechuje się Trójmiasto (4,8%), a najwyższym Łódź (12,1%). Pięć miast zanotowało spadki indeksu rok do roku: Warszawa, Katowice, Kraków, Lublin, Szczecin oraz Trójmiasto.

W związku z rosnącymi kosztami budowy (zarówno materiałów jak i pracy) odnotowano wzrosty czynszów na niektórych rynkach biurowych w Polsce. W I-III kw. 2019 r. zmiany stawek zarejestrowano w: Krakowie (13,5-15,5 € / mkw. / miesiąc), Katowicach (13,6-14,5 € / mkw. / miesiąc), Poznaniu (13,6-15 € / mkw. / miesiąc), Łodzi (12- 14 €/ mkw. / miesiąc) i Wrocławiu (13,5-14,8 € / mkw. / miesiąc). Obecnie najwyższe czynsze transakcyjne charakteryzują Kraków (13,5 – 15,5 € / mkw. / miesiąc). W nadchodzących kwartałach mogą nastąpić kolejne niewielkie zmiany.

Z kolei w szerokim centrum Warszawy czynsze dla najlepszych nieruchomości wynoszą od 17 do 24 euro za mkw. miesięcznie, a poza nim od 11 do 15 euro za mkw. miesięcznie.

Więcej raportów i analiz rynku biurowego można znaleźć na portalu www.bazabiur.pl.